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原本受新冠肺炎疫情影響低迷的土地市場再起波瀾。

2月20日，備受關(guān)注的上海徐匯濱江地塊被香港置地聯(lián)合體以310.5億元拿下，該價格刷新了2014年中民投以248.5億元拿下的上海董家渡地王記錄，成為上海新總價地王。

這是春節(jié)后繼北京等多個熱點城市出現(xiàn)高溢價率地塊、多房企不懼疫情“搶地”后，上海土地市場再次出現(xiàn)熱度不減的現(xiàn)象。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，全國歷史上總價超過100億的地王合計有23宗，上海徐匯濱江地塊總價在全國土地歷史上排名第一，高于2016年310億元成交的深圳寶安全國總價地王，是全國歷史總價新地王，也是2019年來首次出現(xiàn)總價超過100億的地王。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海徐匯濱江地塊的交易，為當(dāng)前略帶蕭條的土地和房產(chǎn)交易市場注入了一劑強心劑，具有非常好的示范效應(yīng)，后續(xù)也能夠帶動土地市場走出降溫空間。不過也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地塊主要是自持為主，企業(yè)必須全周期運營，所以對于市場來說影響不大。

香港置地聯(lián)合體拿下上海總價地王

據(jù)公開信息顯示， 上海徐匯濱江地塊，包括上海市徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個地塊，占地總面積約32.37萬平方米，土地用途為商辦、餐飲旅館業(yè)、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地。

2月11日，這28幅地塊整體一次性掛牌出讓，總建筑面積接近180萬平方米，起始價310.2億元。掛牌當(dāng)天即因大體量和高總價而引起市場廣泛關(guān)注。

2月20日，上海徐匯濱江地塊以310.5億元成交，刷新了2014年中民投以248.5億元拿下的董家渡地王紀(jì)錄，成為上海新總價地王，競得者為香港置地聯(lián)合體。

據(jù)人民網(wǎng)消息，該地塊所在的徐匯濱江地區(qū)是《上海市城市總體規(guī)劃(2017-2035年)》城市總體規(guī)劃中承載全球城市核心功能的中央活動區(qū)之一，該地塊將建成集商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、文化、生態(tài)等功能為一體的中央活動區(qū)，助推徐匯濱江加快建設(shè)“全球城市的卓越水岸”。香港置地將基于其長期為著名跨國金融、商業(yè)機構(gòu)提供專業(yè)服務(wù)的豐富資源與經(jīng)驗，引進(jìn)總部型金融機構(gòu)、跨國投資機構(gòu)，塑造國際化的金融科技生態(tài)，融合科技、文化等新興產(chǎn)業(yè)，將此項目打造為上海繼外灘、陸家嘴之后的3.0版金融城。

據(jù)悉，徐匯濱江地塊的競拍，符合香港置地在亞洲主要城市核心地區(qū)投資長期持有物業(yè)的發(fā)展策略。目前，香港置地已在北京、上海、重慶、成都、南京、武漢、杭州等城市廣泛進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營業(yè)務(wù)。

為市場注入了一劑強心劑?

對于香港置地聯(lián)合體以310.5億拿下上?？們r地王，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，其信號意義極強，為當(dāng)前略帶蕭條的土地和房產(chǎn)交易市場注入了一劑強心劑。

“此次地王項目的交易，在近期土地市場略顯悲觀的時候進(jìn)行，本身就很不尋常。這進(jìn)一步說明新冠肺炎疫情帶來的沖擊是短期的，整個中國土地市場和房地產(chǎn)市場的基本面沒有改變，房地產(chǎn)市場的韌勁依然存在，中國核心城市優(yōu)質(zhì)土地市場仍具投資價值，各類資本依然看好此類重點土地市場。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似土地的交易，對于上海土地市場甚至全國土地市場都有積極的作用。雖然很多房企近期資金壓力較大，但是各地預(yù)售證管控力度在放松，客觀上也要求相關(guān)房企“行動起來”。如果盲目認(rèn)為房地產(chǎn)蕭條，最終可能會發(fā)現(xiàn)，無論是總價高的地塊還是總價低的地塊，都會被競爭對手所獲取。“當(dāng)然這也不意味著房企需要拿地王，而是需要積極在近期獲得各類融資，以擴大拿地的自由度?？傮w上看，上海徐匯濱江地塊的交易，具有非常好的示范效應(yīng)，后續(xù)也能夠帶動土地市場走出降溫空間。”他說。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，該地塊單價并不高，整體看，地塊主要是自持為主，企業(yè)必須全周期運營，所以對于市場來說影響很小。由于地塊太大，所以有這個能力投資和運營的企業(yè)并不多。

多地土地市場熱情不減

盡管受疫情影響，但是春節(jié)后仍有部分熱點城市土地市場熱度不減，多宗土地高溢價成交，如北京、杭州、寧波、溫州等。據(jù)不完全統(tǒng)計，春節(jié)后重點城市成交的土地中，溢價率超過20%的超過20宗。其中，寧波有商住用地溢價率高達(dá)96.6%，溫州有商住地現(xiàn)場競拍9小時報價455輪溢價率32.79%，杭州有住宅用地10余家房企競拍最終溢價率29.66%。

以北京為例，2月11日至2月18日，僅8天時間里共成交了9宗住宅用地，總成交金額達(dá)到363.89億元，溢價率超過20%的有7宗，其中有3宗溢價率超過30%，最高溢價率達(dá)到49.8%，創(chuàng)2年來新高。而據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2019年北京合計出讓62宗住宅地塊，其中只有8宗地塊溢價率超過30%，19宗超過20%。

值得注意的是，春節(jié)之后不懼疫情在土地市場上積極搶地的多為具有資金實力的國企或央企。以北京為例，春節(jié)后成交的9宗住宅用地中，總價超過40億的5宗土地競得者分別是華潤+中交聯(lián)合體(46.7億)、首開+華潤+住總+中交聯(lián)合體(54.4億)、綠城(63.6億)、首開+住總+建工聯(lián)合體(78.8億)，綠城(67億)，這些房企基本都是國企、央企背景，資金實力可見一斑。

北京不僅土地溢價率升高，參與現(xiàn)場拍地的房企也有所增多。2月18日出讓的1宗通州臺湖地塊，就有18家房企參與爭搶。參與該地現(xiàn)場競拍的五礦地產(chǎn)戰(zhàn)略投資部總經(jīng)理米大鵬表示，這么多家企業(yè)參拍，主要是由于地塊面積僅有五萬平米，土地起價也比較低，地塊有做相對快周轉(zhuǎn)的可能性，另外周邊的樓盤價格較為合理。此外，有眾多企業(yè)參與，體現(xiàn)了大家對北京的信心。但仍有部分企業(yè)是抱著低價、謹(jǐn)慎、撿漏的心態(tài)。

不過，在鑫苑集團京津冀區(qū)域投資總監(jiān)劉光看來，房企對于北京房地產(chǎn)市場的信心還是在恢復(fù)之中，北京的土地市場已經(jīng)低迷了兩年的時間，大家可能也會有周期性的想法，低迷了這么久是不是也該反彈了。但是從政策方面看，限購限貸的影響會比較大，如果這兩個政策不發(fā)生重大改變的話，目前市場也不會有太大的改變。