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美國五大科技巨頭正在給沉睡中的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來一系列沖擊，它們正成為寫字樓和其他辦公場所的主要租戶和買方，而許多非科技公司則試圖撕毀租約。

據(jù)CoStar Group的數(shù)據(jù)，科技行業(yè)五大地產(chǎn)業(yè)主——亞馬遜公司、Facebook、蘋果公司、谷歌的母公司Alphabet和微軟公司——總共占據(jù)了美國約5.89億平方英尺的房地產(chǎn)。這比紐約市所有的辦公空間都多，相當(dāng)于220座帝國大廈的面積。這一數(shù)字比10年前增長了5倍。

科技股飆升的房地產(chǎn)需求變成所在城鎮(zhèn)的福音，不過它也引發(fā)了租金上漲和中產(chǎn)階級化的一些擔(dān)憂。大型科技公司的到來通常會涌入大量高薪員工，并為金融城帶來財產(chǎn)稅收入。它們的出現(xiàn)還產(chǎn)生了積極的連鎖反應(yīng)，幫助推動了零售業(yè)、餐飲業(yè)和其他行業(yè)的發(fā)展。

雖然Facebook、微軟和谷歌都表示，他們將支持在疫情爆發(fā)后繼續(xù)在家辦公，但這似乎并未減弱他們對倉庫、數(shù)據(jù)中心、零售店甚至更多辦公空間的需求。

僅今年一年，這五家科技巨頭的房地產(chǎn)面積就擴大了四分之一以上，這是過去十年來的最快增速。

過去，其他行業(yè)公司也曾大舉擴張，比如上世紀(jì)80年代初的金融服務(wù)業(yè)或上世紀(jì)60年代的制造業(yè)，但經(jīng)紀(jì)商表示，大型科技公司對房地產(chǎn)市場如此大的需求此前還沒有過先例。

房地產(chǎn)投資銀行Eastdil Secured LLC首席執(zhí)行官羅伊-馬奇(Roy March)表示，“這可能是房地產(chǎn)行業(yè)有史以來存在的最好的機會。我認(rèn)為，自內(nèi)燃機發(fā)明以來，我們還從未遇到過這樣的需求驅(qū)動。”

大型科技公司的需求反映出這些公司持續(xù)快速的增長，它們擁有大量可支配的現(xiàn)金，以及最近由于新冠疫情的影響，整個商業(yè)地產(chǎn)市場的價格都出現(xiàn)了折扣。

它們對房地產(chǎn)市場的需求反映出它們在社交媒體、網(wǎng)絡(luò)搜索、在線廣告和電子商務(wù)方面的主導(dǎo)地位。

這五家公司還幫助推高了股市，它們在標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)中占很大比重，并在股市從3月份低點反彈的過程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。

疫情只會讓這些公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域占據(jù)更大的主導(dǎo)地位。在經(jīng)濟前景不明朗、遠(yuǎn)程辦公越來越受歡迎之際，多數(shù)其他公司都在推遲房地產(chǎn)交易，而亞馬遜、Facebook及其同行則繼續(xù)租用和購買辦公場所。

“我們相信，疫情過后，我們最終會回到辦公室，在辦公室里完成大部分工作，”亞馬遜全球房地產(chǎn)和設(shè)施副總裁約翰-舍特勒=表示。“我們相信，最好的高效率工作都是在辦公室里完成的，在這里，員工們可以聚在一起，一起工作，解決問題，互相協(xié)作。”

這種房地產(chǎn)主導(dǎo)地位也引發(fā)了焦慮。科技巨頭對公寓租金的影響，讓很多常住居民的生活成本提高了。這使得大型科技公司成為反中產(chǎn)階級活動人士的噩夢。

2018年，谷歌放棄了在柏林的克羅伊茨貝格(Kreuzberg)社區(qū)為科技初創(chuàng)企業(yè)開設(shè)園區(qū)的計劃，原因是有人抗議這家科技公司會抬高公寓租金。幾個月后，亞馬遜取消了在紐約長島市(Long Island City)開設(shè)一個大型辦公園區(qū)的協(xié)議，原因是當(dāng)?shù)鼐用窈鸵恍┱缛耸恳沧龀隽祟愃频姆磻?yīng)。

這五家科技公司承諾將投資數(shù)十億美元建設(shè)經(jīng)濟適用房，但這些金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以抵消它們對公寓租金的影響。

科技行業(yè)與其他租用大量辦公空間的行業(yè)的不同之處在于，它購買或建造了多少房地產(chǎn)。

根據(jù)提交給美國證券交易委員會的一份文件，截至今年9月，Alphabet擁有價值399億美元的土地和建筑，其中不包括正在開發(fā)的房地產(chǎn)。這比10年前的40億美元有所增加。截至2019年底，亞馬遜擁有392億美元的房地產(chǎn)資產(chǎn)，略高于2010年10億美元的水平。

通過購買而不是租賃，科技公司可以利用其巨額現(xiàn)金儲備，避免與房東打交道。他們還從所創(chuàng)造的房地產(chǎn)價值的增長中獲利。

谷歌在房地產(chǎn)領(lǐng)域的首次大手筆投資發(fā)生在2010年，當(dāng)時該公司斥資18億美元購買了曼哈頓切爾西社區(qū)的一棟寫字樓。高緯物業(yè)(Cushman & Wakefield)資本市場主席道格拉斯-哈蒙說，這樁交易標(biāo)志著紐約房地產(chǎn)市場危機的結(jié)束，并引發(fā)了持續(xù)數(shù)年的房價飆升。

該公司在該地區(qū)租用了更多的辦公空間，并以24億美元的價格購買了附近的另一棟大樓。部分由于谷歌的擴張，該地區(qū)的寫字樓租金和公寓價格在過去10年的增長速度超過了曼哈頓的平均水平。員工們開始尋找距離工作地點步行距離以內(nèi)的公寓，并刺激商店和高檔餐廳消費。

牛津地產(chǎn)集團(Oxford Properties Group)總裁邁克爾-特納表示:“科技公司租戶往往會創(chuàng)造出生態(tài)系統(tǒng)，就像金融服務(wù)公司租戶在城市周圍占據(jù)主導(dǎo)地位時所做的那樣。”該集團去年將附近哈德遜廣場(Hudson Square)的一棟辦公樓租給了谷歌。

科技股公司對房地產(chǎn)市場的影響并不局限于大城市。俄克拉荷馬州普賴爾是谷歌最大的數(shù)據(jù)中心之一，該公司正斥資6億美元對其進行擴建。

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人梅斯拉估計，她多年來已經(jīng)向谷歌的員工出售了約35套住房，而建造數(shù)據(jù)中心的建筑工人則在租房。據(jù)Zillow Group的數(shù)據(jù)，自2011年初以來，這個縣的普通房價已經(jīng)上漲了近40%，其中谷歌的擴張發(fā)揮了顯著作用。

在華盛頓特區(qū)的弗吉尼亞郊區(qū)，政府和它的許多承包商曾經(jīng)是房地產(chǎn)新需求的最大來源。

然后，在2018年，亞馬遜宣布計劃在阿靈頓建立一個可容納2.5萬名員工的辦公園區(qū)。

Facebook和微軟也宣布了在該地區(qū)的計劃。由此，角色發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

費爾法克斯縣經(jīng)濟發(fā)展局負(fù)責(zé)人霍斯金斯說，科技公司現(xiàn)在是該地區(qū)新增房地產(chǎn)需求的最大來源，并推高了房價。(仲夏)