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房貸，究竟應該參考LPR的浮動利率，還是選擇固定率?

道哥從LPR的利率調整的目的、引起廣泛關注的原因和利率建議的三個角度來和大家一起分析這個問題。

先說一下這次房貸利率調整的背景和目的。

我們的金融改革涉及到貨幣層面，有兩個改革主線，一是匯率市場化，二是利率市場化。相對于匯率市場化，我們的利率市場化推進的步子更大一些，因為這個主要是在國內(nèi)的戰(zhàn)場上。

在利率市場化的背景下，市場上就形成了LPR借貸市場報價利率。此前我們比較習慣的利率是央行里行政性制定的基準利率，是計劃經(jīng)濟體制下的遺留產(chǎn)物。這個基準利率有個缺點，因為是行政確定的利率，所以它常常和市場真實資金成本之間有距離，不能反映市場上真正的借貸需求和價格。從利率市場化來說，未來能夠真正方便貨幣政策的傳導，LPR的市場借貸報價利率會越來越重要。

這是利率市場化改革的一項重大舉措，但和所傳言的收緊房地產(chǎn)部門的貨幣政策完全沒有關系。

那么，為什么這次調整會引起這么大的反響呢?這要從房貸部門和商業(yè)銀行的貸款之間的比例說起。

2019年年底整個社會存量商業(yè)銀行的貸款余額是150多萬億元，其中，家庭部門的房貸占比達到了28%。在每年的新增貸款里，2018年房貸占到超過30%，2019年在收緊對房地產(chǎn)部門貸款的大背景下，實際新增貸款也占到了32%。再往前追溯幾年，可以發(fā)現(xiàn)有的年份甚至達到了40%。也就說，不論商業(yè)銀行的存量貸款，還是每年的新增貸款，家庭房貸大體上都已經(jīng)占到了1/3。在利率市場化的大環(huán)境下，占這么大比重的家庭房貸自然不能夠繼續(xù)參考計劃經(jīng)濟下的行政制定的基準利率。家庭房貸利率參考LPR的浮動利率，這一步非常重要，意義很大，當然對整個社會的影響也比較大，包括銀行和大多數(shù)家庭。

房貸協(xié)議調整，咱們普通人究竟應該如何選擇呢?

要想回答這個問題，您首先要弄清房貸的特點。整體來看，絕大多數(shù)的房貸都是長期的，10年、15年、甚至20年、30年，尤其最近兩年新發(fā)生的貸款，很多都在15年以上。這么長的房貸選利率，就要知道這個LPR的浮動利率未來的長期趨勢是什么。

事實上，最近20年(1998年到2018年)，我們的5年期貸款基準利率長期是下行的，從20年前1998年的10.3%左右，降到了今天的4.9%左右。

在國際上，周邊的高收入國家、比較發(fā)達的大的經(jīng)濟體，他們的市場利率水平在最近20年無一例外也是步步下滑的。最典型日本，基本上是零利率甚至負利率，歐元區(qū)也基本上是零利率，美國的利率也很低，在0.75%~1.5%之間。

也就是說，不論是國內(nèi)，還是周邊這些國家，長期的LPR利率水平一般是向下的。

如果您的房貸周期還比較長，那么在道哥看來，您可以選擇基于LPR的浮動利率。不排除今天LPR的基準利率5年期的4.85%，10年之后降到了4%，甚至于20年之后可能降到了3%甚至更低，一切皆有可能。當然，由于LPR是市場化的利率，不排除個別年份會有波動的風險。

而那些房貸極短期的朋友，如果您的房貸只剩一年、兩年、三年，道哥認為選擇哪種方式，影響都不是很大，畢竟利率的變化是緩慢的一個過程，不是一天發(fā)生突變的。當然了，在面對今天的通貨膨脹的壓力比較大的情況下，選擇固定利率心里也許更踏實一些。