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過(guò)去十年左右時(shí)間里，伴隨美國(guó)住宅價(jià)格的上漲，那些借款購(gòu)房的美國(guó)人已經(jīng)積累起了近10萬(wàn)億美元的住宅凈值。麻煩在于，由于疫情和衰退的影響，他們現(xiàn)在許多人都難以按時(shí)還款，面對(duì)著失掉自己房子的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于那些租房子住的人來(lái)說(shuō)，這則是一個(gè)潛在的大利好。自從疫情爆發(fā)以來(lái)，那些以大型獨(dú)棟住宅為主的房屋出租公司已經(jīng)籌集了數(shù)以十億計(jì)的資金，持續(xù)大量買(mǎi)房。

十年前次貸危機(jī)時(shí)，就曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)大量房屋因?yàn)橹冠H權(quán)而被法院拍賣(mài)，這些企業(yè)紛紛廉價(jià)入手的狂潮。這一次，哪怕不爆發(fā)類(lèi)似規(guī)模的止贖權(quán)危機(jī)，恐怕也會(huì)有不少?gòu)?qiáng)制出售發(fā)生，以及有不少新玩家投身租房行業(yè)。

“很多人現(xiàn)在都是房子很值錢(qián)，手頭卻沒(méi)有現(xiàn)金。”房地產(chǎn)咨詢(xún)公司Zelman & Associates首席執(zhí)行官澤爾曼解釋道，“如果他們是在過(guò)去兩三年內(nèi)買(mǎi)的房，或者哪怕五個(gè)月前，他們也是擁有凈值的。”

擁有足夠，但是又正在降低的住宅凈值，就意味著很多人在繼續(xù)還款吃力的情況下，就有更充分的理由去趁著價(jià)格沒(méi)有下跌賣(mài)掉自己的房子，賺取一些現(xiàn)金。

那些未能及時(shí)償還貸款的人們之所以沒(méi)有被從自己的房子當(dāng)中驅(qū)趕出去，是因?yàn)樵谝咔槠陂g，從聯(lián)邦到各州的政府都出臺(tái)了針對(duì)止贖權(quán)的限制政策?，F(xiàn)在，許多享受聯(lián)邦擔(dān)保的抵押貸款都進(jìn)入了寬限期，借款方可以在長(zhǎng)達(dá)一年的時(shí)間內(nèi)不進(jìn)行還款，之后再補(bǔ)上，而不會(huì)因此遭到罰款。

抵押銀行家協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，截至9月6日，已經(jīng)有大約350萬(wàn)筆住宅抵押貸款進(jìn)入了寬限期，相當(dāng)于全部住宅抵押貸款的7.01%。此外，還有許多借款方未能及時(shí)還款，但是尚未進(jìn)入自己債務(wù)方的寬限計(jì)劃。

恰恰在這樣的時(shí)候，郊區(qū)住宅卻迎來(lái)了一場(chǎng)競(jìng)價(jià)大戰(zhàn)。面對(duì)著歷史級(jí)的低利率，許多千禧世代都忍受不了這樣的誘惑了。除了他們之外，還有不少其他的購(gòu)房群體也在進(jìn)入市場(chǎng)，比如許多人現(xiàn)在都在逃離市中心的公寓，到郊區(qū)換購(gòu)更大的房子，方便自己在家辦公，以及與鄰人拉開(kāi)適當(dāng)?shù)木嚯x。當(dāng)然，這里也永遠(yuǎn)少不了投資者的身影，過(guò)去十幾年時(shí)間以來(lái)，美國(guó)每售出十幢住宅，就有一幢是由個(gè)人投資者或者投資公司買(mǎi)進(jìn)的。

那些最熱心的買(mǎi)家，主要就是十年前那一波止贖權(quán)狂潮當(dāng)中，為廉價(jià)吃進(jìn)拍賣(mài)房屋而誕生的眾多公司。他們?cè)谝咔榍熬鸵呀?jīng)進(jìn)入了擴(kuò)張階段，因?yàn)樗麄兣袛鄬⒊霈F(xiàn)一個(gè)長(zhǎng)期性的郊區(qū)租房客戶(hù)群，并在這一方向投下了重注。疫情爆發(fā)后，政府被迫頒布封鎖令，而這只能讓投資者越發(fā)看好這些公司的前景。

迄今為止，這些公司的經(jīng)營(yíng)情況都非常理想，他們出租房的入住率達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的高水平，租金按時(shí)收取率與歷史長(zhǎng)期水平持平，而且額度還在上漲。其中兩家最大的公司Invitation Homes和American Homes 4 Rent，股價(jià)從3月23日低點(diǎn)算起分別上漲了79%和59%，都要高于標(biāo)普500指數(shù)同期的50%。

疫情開(kāi)始以來(lái)，兩家最大租房公司總計(jì)發(fā)售了價(jià)格近9億美元的新股，而投資者欣然接受。其他租房公司也發(fā)售了近60億美元以租金為抵押的債券。與此同時(shí)，貝萊德、科氏工業(yè)、摩根大通資產(chǎn)管理、Brookfield Asset Management等大玩家也都向這些企業(yè)投入了至少九位數(shù)的投資。

American Homes 4 Rent還在利用獲得的資金在公開(kāi)市場(chǎng)上大量買(mǎi)房，不過(guò)近期以來(lái)，他們似乎已經(jīng)將主要精力轉(zhuǎn)移到了自己建房上面，今年夏季成為了美國(guó)最活躍的建房企業(yè)之一。他們最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Invitation Homes則依然是走買(mǎi)房的老路，近期以來(lái)每三個(gè)月都要投入大約2億美元。

Invitation Homes最近對(duì)投資者披露，他們正在制定一份售后回租計(jì)劃，準(zhǔn)備通過(guò)這一計(jì)劃再入手8萬(wàn)套住宅。售后回租其實(shí)更多見(jiàn)于商業(yè)房地產(chǎn)交易，簡(jiǎn)而言之就是房主將自己的房產(chǎn)賣(mài)給投資方，然后再?gòu)膶?duì)方手里租下來(lái)。

這種安排之下，面對(duì)失掉自己房子風(fēng)險(xiǎn)的房主可以在較高的價(jià)位賣(mài)掉房子，得到現(xiàn)金，而且還不必搬家。初創(chuàng)公司EasyKnock就是專(zhuān)門(mén)做這種生意的，其首席執(zhí)行官凱斯勒(Jarred Kessler)介紹說(shuō)，他6月間從風(fēng)險(xiǎn)投資家那里籌措了2500萬(wàn)美元，還發(fā)債募集了大量資金，推出了一個(gè)叫做ReLEASE的售后回租計(jì)劃。

2016年以來(lái)，這家紐約公司已經(jīng)買(mǎi)入了價(jià)值1.87億美元的住宅，現(xiàn)在的租客全部都是原來(lái)的房主?，F(xiàn)在，EasyKnock正兩眼緊盯著明年年初，因?yàn)獒槍?duì)止贖權(quán)的禁令那時(shí)候就要到期了。

“到了1月，就真的要血流成河了。”凱斯勒預(yù)言，“我們正在為人們提供前所未有的選項(xiàng)。”(費(fèi)綠)