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辭任綠城中國行政總裁，放棄5000萬元年薪，抵押別墅貸款，地產(chǎn)老兵曹舟南創(chuàng)業(yè)兩年后，找到了越發(fā)清晰的商業(yè)模式，即共建。

“‘三條紅線’的到來，我研究了三天三夜，這與我對(duì)未來的研判基本吻合。”藍(lán)綠雙城創(chuàng)始人曹舟南向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍，這“三條紅線”一出，想要在復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)中彎道超車，“共建”或許是一條出路。

金融紅利期告一段落

盈利靠管理紅利時(shí)代來臨

按照“三條紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，目前國內(nèi)少有任何一條“紅線”都不踩的房企。有市場(chǎng)傳聞稱，監(jiān)管部門要求“三條紅線”試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。在這種局勢(shì)下，不得不說，這將徹底改變整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)，無論是商業(yè)模式，盈利模式還是競(jìng)爭(zhēng)格局。

在曹舟南看來，中國房地產(chǎn)真正發(fā)展的30年，前20年靠土地紅利盈利，城市化速度快，產(chǎn)品和服務(wù)能力弱;2010年至今這10年，行業(yè)盈利主要靠金融紅利，通過舉債擴(kuò)大規(guī)模，帶來的結(jié)果是高周轉(zhuǎn)，整個(gè)行業(yè)房企對(duì)滲漏水、煙道串味、墻體發(fā)霉等問題30年都沒有得到解決;而“三條紅線”帶來的最大影響是房地產(chǎn)行業(yè)將徹底脫離金融紅利期。接下來，行業(yè)盈利模式即將進(jìn)入“管理紅利”時(shí)代。

“很多人問我，項(xiàng)目明明是虧的，為什么有公司死活要拿?因?yàn)樗枰氖且?guī)模。房企圍繞土地籌備規(guī)模、簽約銷售規(guī)模、銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模進(jìn)行比拼和競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)入頭部白名單以后，發(fā)債、融資、貸款可以得到支持，而且成本比較低。”曹舟南表示，但金融紅利帶來的最大問題是高周轉(zhuǎn)，房產(chǎn)是產(chǎn)品，品質(zhì)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的保障是需要物理時(shí)間的，如果沒有時(shí)間，質(zhì)量通病顯然解決不了。

至于房企在后房地產(chǎn)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)格局，在曹舟南看來，未來行業(yè)的分化會(huì)愈發(fā)顯著。TOP20或是TOP30的房企，將持續(xù)提升行業(yè)集中度，形成寡頭化;但銷售額在幾百億元至1000多億元規(guī)模的房企，特別是已經(jīng)上市的，進(jìn)退都不容易，如果規(guī)模萎縮，這么多的股票投資人、債券投資人都盯著，你怎么辦?要轉(zhuǎn)型?挺難的;剩下的房企，“我個(gè)人理解有另外一條路就是共建。”

共建或是一條出路

身處去杠桿經(jīng)營的管理紅利時(shí)代，在如此的市場(chǎng)格局下，參照發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)發(fā)展路徑，曹舟南認(rèn)為，投資與開發(fā)加速分離是行業(yè)趨勢(shì)。“美國有成熟、龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國專業(yè)的開發(fā)商是7家，而中國有7萬多家，這是不可持續(xù)的”。依托市場(chǎng)化法則和核心競(jìng)爭(zhēng)力，各領(lǐng)域頭部企業(yè)將以“共建互聯(lián)”模式重新形成新的事業(yè)生態(tài)。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，“共建互聯(lián)”目前覆蓋五個(gè)層面：資本共建，與投資人共建解決資金問題;產(chǎn)業(yè)共建，實(shí)現(xiàn)科技產(chǎn)業(yè)成果轉(zhuǎn)化和城鄉(xiāng)一體化;供方共建，與專業(yè)領(lǐng)域的頭部企業(yè)合作打造專業(yè)共同體;同行共建，與具有專業(yè)特長(zhǎng)和投資能力的同行開展共建;與客戶共建，業(yè)主可以通過投資、銷售成為藍(lán)綠雙城的“事業(yè)合伙人”。

從實(shí)操層面看，藍(lán)綠雙城創(chuàng)始合伙人顧建明表示，相比傳統(tǒng)的開發(fā)模式，共建模式具有極強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過小資本實(shí)現(xiàn)大市場(chǎng)，最終實(shí)現(xiàn)客戶、投資人、事業(yè)合伙人“三位一體”。

另據(jù)藍(lán)綠雙城創(chuàng)始合伙人金如一透露，藍(lán)綠雙城目前主要采取的是“資本共建”模式，通過藍(lán)綠雙城鏈接項(xiàng)目端與資本端，為項(xiàng)目方、合作方提供金融解決方案，為資本方提供優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目，并通過藍(lán)綠雙城的開發(fā)落地能力實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值，形成“投、融、建、管、退、運(yùn)營”的閉環(huán)。因此，“資本共建”模式對(duì)藍(lán)綠雙城來說是一種輕資產(chǎn)的投資模式，我們?cè)谥虚g主要起到的是金融加持和產(chǎn)業(yè)賦能的作用，是投融資顧問加產(chǎn)業(yè)GP(普通合伙人)的角色，也是一種“泛資管、小投行”的投資形態(tài)。

但作為“共建”模式的倡導(dǎo)者和設(shè)計(jì)者，核心則是“兜底或者對(duì)賭”。在與記者交流中，曹舟南一直強(qiáng)調(diào)，藍(lán)綠雙城在這個(gè)模式中并不是“坐莊”的，而是打工的。“在共建商業(yè)模式中，藍(lán)綠雙城是要入股的，同股同權(quán)同利，或者對(duì)賭，或者利潤(rùn)兜底，這是最樸素的。比如這塊地什么價(jià)格拿下，開發(fā)周期幾年，利潤(rùn)多少，完不成我們承擔(dān)，但是完成了給我分成，超額完成累計(jì)分成。相當(dāng)于大家都來參與，有地的出地，有錢的出錢。進(jìn)入到管理紅利時(shí)代，必須專業(yè)的人做專業(yè)的事，不能大而全、小而全。”

未來兩至三年內(nèi)將啟動(dòng)IPO

如果說鏈接“萬億級(jí)投資、上千家頭部企業(yè)、追求更加美好生活的民眾”是共建這種新興地產(chǎn)商業(yè)模式所能描繪的未來版圖，那么，藍(lán)綠雙城作為初創(chuàng)企業(yè)，所做的第一件事就是不能砸了品質(zhì)招牌，因此在落地每一個(gè)項(xiàng)目時(shí)都需加倍謹(jǐn)慎。

“庫里的項(xiàng)目很多，但落地要控制速度。”曹舟南向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言，如果出現(xiàn)一個(gè)或者兩個(gè)不好，藍(lán)綠雙城就要關(guān)門了。

據(jù)藍(lán)綠雙城創(chuàng)始合伙人余海濤介紹，在主營板塊，藍(lán)綠雙城目前在全國40余個(gè)重點(diǎn)城市已落地項(xiàng)目超過60個(gè)、產(chǎn)業(yè)基地3個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過1300萬平方米，預(yù)估可售貨值超過1500億元，其中接近一半項(xiàng)目在2020年內(nèi)面世，預(yù)計(jì)今年能夠?qū)崿F(xiàn)銷售業(yè)績(jī)約70億元。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，在這些項(xiàng)目中，藍(lán)綠雙城幾乎都是小股操盤的，一方面以小資金撬動(dòng)大盤開發(fā);另一方面則是出于搭建輕資產(chǎn)企業(yè)上市架構(gòu)的考慮。“資本市場(chǎng)對(duì)我們的要求是最好控制在20%左右，否則不是輕資產(chǎn)。”曹舟南如是稱。

“隨著2020年首批戰(zhàn)略投資者已落地，公司預(yù)計(jì)在2年至3年內(nèi)將啟動(dòng)上市。”藍(lán)綠雙城創(chuàng)始合伙人張玲波表示，前期也會(huì)逐步做一些包括股權(quán)架構(gòu)優(yōu)化、境內(nèi)外架構(gòu)設(shè)置這些基礎(chǔ)工作，會(huì)逐步展開。

結(jié)束了這場(chǎng)幾乎持續(xù)到凌晨的對(duì)話，不得不說，50歲開始創(chuàng)業(yè)的曹舟南，在壓力中加持了一份堅(jiān)定。如他所言，“誕生于共建共享的美好生活新時(shí)代，成長(zhǎng)于互聯(lián)互通的城鎮(zhèn)化新階段，共建互聯(lián)，是模式，是方向，是生態(tài)，更是未來。”(編輯 張明富 喬川川 本報(bào)記者 王麗新)