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最近，各大券商、銀行、基金代銷渠道的金融人都在聲勢浩大地宣傳一種全新的基金投資產(chǎn)品——公募REITs。

這是繼貨幣基金、債券基金、股票基金、混合基金和QDII基金之后，公募基金的第六大投資新品種。

5月31日，首批9只公募REITs公開發(fā)售。從普通投資者的角度，公募REITs是否值得買?有哪些風險需注意?哪類投資者適合當“第一個吃螃蟹的人”?

間接投資基礎設施

REITs全稱是Real Estate Investment Trusts，一般指的是“房地產(chǎn)信托投資基金”。

很多人聽到房地產(chǎn)三個字立馬來了興趣，在國外，REITs確實是投資房地產(chǎn)相關的基金。但在國內，REITs的投資方向主要是基礎設施，例如產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、高速公路等。

以往這類基礎設施項目，對投入資金量級要求較高，普通投資者根本沒有參與機會。但是公募REITs把權益拆成小份，讓投資門檻降低到100元-1000元。

買了公募REITs，相當于變相成為基礎設施的“房東”，收益來源除了租金收入，還有物業(yè)資產(chǎn)的增值部分。

今天，首批9只公募REITs就要公開發(fā)售了，底層資產(chǎn)涵蓋收費公路、污水處理、垃圾發(fā)電、產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流五大類主流基礎設施項目類型，資產(chǎn)分布在北京、上海、深圳、廣州、江蘇、浙江等地區(qū)。

是寶還是坑?

聽聽專業(yè)人士的建議

國內的公募REITs是創(chuàng)新產(chǎn)品，對于普通投資者來說，是否有必要當那個“第一個吃螃蟹的人”?記者咨詢了幾位金融人士。

總的來說，公募REITs的收益風險在股和債之間，比較適合長期資金，有分散投資需求且收益要求較穩(wěn)的投資者可以考慮購買。

一位私募代銷平臺投顧建議，普通投資者可以當做打新股那樣參與認購，但要做好二級市場上市后折價的準備，當然，也可以在價格穩(wěn)定后買入。從長遠來看，公募REITs是一個不錯的投資品種。

“我反而認為會出現(xiàn)溢價。首批項目質地不錯，上市初期可能受投資者追捧而出現(xiàn)溢價。因此，有部分投資者可能會首發(fā)認購，在上市后賣掉，以獲取發(fā)行溢價。”一位銀行人士認為。

一家城商行私行人士表示，有分散投資需求的投資者，剛好可以通過配置公募REITs降低投資組合波動率，增加收益來源。

一家城商行銀行理財經(jīng)理提醒，“對投資回報有較高預期的投資者，其實并不建議購買。”

一位基金人士認為，REITs更像封閉式債券。雖然沒有債券那樣固定的利息，但有強制分紅機制，加上資產(chǎn)增值部分能夠帶來價值提升。

公募REITs的收益水平究竟如何呢?根據(jù)各家基金公司針對底層資產(chǎn)的成長性已給出分紅率預測，滬杭甬杭徽REITs2021年、2022年分紅率分別預計達到12%、10.5%，為首批最高;最低的為4.1%和4.16%。疊加分紅和權益增值預期，或比通過投資銀行股賺取股息率的效果更好。

場外場內均可購買

今天，首批9只公募REITs公開發(fā)售。從目前情況來看，公募REITs的機構投資者比率比較高，留給公眾投資者的份額不多了，因此存在掀起搶購潮的可能。

投資者可以通過場內證券賬戶購買，也可以通過場外基金賬戶購買。

跟買普通的公募基金一樣，投資者可以在銀行、券商、第三方線上平臺、基金公司直銷平臺等渠道進行場外認購。而場內，則是直接通過證券賬戶認購。

需要提醒的是，公募REITs成立之后，將不會再開放申購及贖回，只能在二級市場交易。因此場內認購的可以直接在場內交易，但是使用基金賬戶認購的基金份額，應先轉托管至場內證券經(jīng)營機構后，才可參與場內交易。

關于認購門檻，每只產(chǎn)品、場內及場外均不一樣。場外認購最低門檻在100元—1000元之間。至于場內，上交所上市的最低門檻為1000元，深交所上市的最低門檻為1000份，以蛇口產(chǎn)園為例，每份認購價格2.31元，1000份至少需要2310元。（記者 王瀟瀟）