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來源: 時代財經(jīng)

本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳偉納

地產(chǎn)行業(yè)一片低氣壓中，萬科拆分物業(yè)板塊上市的動作終于進入了實質(zhì)階段。11月5日晚間，萬科發(fā)布公告稱，擬拆分所屬子公司萬物云到香港聯(lián)交所上市。

萬科方面表示，目前萬物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭，公司認(rèn)為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。并表示，本次分拆上市后，公司仍將繼續(xù)保持對萬物云的控股權(quán)。截至11月5日，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%股權(quán)，持有股份數(shù)660,602,000股。

消息引發(fā)了資本市場的強烈關(guān)注，有投資者認(rèn)為這將為地產(chǎn)行業(yè)注入了信心，一掃連日來地產(chǎn)行業(yè)的低迷氣氛，也有分析指出當(dāng)下并非上市最佳時機。

而對于萬物云的上市，萬物云CEO朱保全在朋友圈以“恰逢其時，合伙奮斗”八個字總結(jié)。

作為物管行業(yè)龍頭，萬物云為何選擇在郁亮口中的行業(yè)“冬天”上市，以另一龍頭碧桂園服務(wù)為參照，萬物云的盈利水平如何，又將收獲怎樣的估值?

【“冬天”里上市的萬物云】

盡管萬科方面多次公開表示“萬科物業(yè)暫不考慮上市，會等到合適的時機”，但過去一年，萬科物業(yè)的新動作始終不斷。

2020年10月，萬科物業(yè)正式更名為“萬物云”，并推出國內(nèi)第一個以城市服務(wù)為定位的全新品牌“萬物云城”，與萬科物業(yè)、萬物梁行共同形成三大空間子品牌體系，被稱為萬科造物業(yè)領(lǐng)域的“三駕馬車”。

今年以來，萬物云更不斷跑馬圈地。8月，萬物云以換股的方式獲得陽光城旗下物業(yè)平臺陽光智博100%股份;9月，三盛旗下伯恩物業(yè)被并入萬物云，前者擁有超7000萬平方米的管理面積。而據(jù)萬科年報披露，截至2020年底，萬物云在管面積達5.66億平方米。

從規(guī)模上看，市場對萬科物業(yè)上市期待已久，然而目前的行業(yè)環(huán)境，萬科物業(yè)是否等到了它的最佳時機?

近段時間來，受資金鏈緊張影響，不少房企面臨至暗時刻，多家物業(yè)上市平臺都被母公司拋售股權(quán)，與此同時物管行業(yè)大魚吃小魚的收并購也更為頻繁。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至11月1日，物業(yè)管理行業(yè)年內(nèi)發(fā)生并購交易63宗，涉及并購方33家物業(yè)公司，交易金額約315億元，相比2020年全年交易總額大幅增長198%。僅第一季度公告披露的并購事件就達15宗，披露交易金額約115億元，超過2020年全年總交易額。

有業(yè)內(nèi)人士指出，萬科或許已錯過物業(yè)上市的最佳時機，去年至今，物業(yè)企業(yè)的估值大多已跌去三到四成。也有分析認(rèn)為，在行業(yè)的馬太效應(yīng)下，萬物云此時上市也將帶來更多收并購的機會和空間。碧桂園服務(wù)總裁李長江此前就指出，行業(yè)遠未到高度集中的階段，對有志于做大做強的公司都有很大機會。

據(jù)時代財經(jīng)梳理，今年以來，碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、世茂服務(wù)就先后進行配股融資，所募集資金大部分將用于收并購，物業(yè)行業(yè)或?qū)⒂瓉硐磁啤?/p>

【港股又將迎來千億巨頭】

作為國內(nèi)物業(yè)公司的龍頭，萬物云的上市也將揭開市場對其盈利和估值的猜想。

財報數(shù)據(jù)顯示，2018年度、2019年度及2020年度，萬物云分別實現(xiàn)收入為97.96億元、127.00億元、182.04億元，同比增速分別為32.95%、29.65%、27.36%。

對比上市物企碧桂園服務(wù)，2018年至2020年營業(yè)收入分別是46.75億元、96.45億元、156.00億元，同比增速分別為49.74%、106.31%、61.74%。

單從增速來看，萬物云持續(xù)低于碧桂園服務(wù)。不過，2020年兩者的收入分別是182.04億元和156.00億元，差距逐漸縮小。

盈利表現(xiàn)上看，時代財經(jīng)了解到，截止2021年6月30日，碧桂園服務(wù)營收為115.60億元，毛利為38.60億元，經(jīng)營利潤為30.11億元。萬物云今年上半年的營收為103.83億元，經(jīng)營利潤為10.43億元，營業(yè)利潤率僅有10%，與碧桂園服務(wù)之間還是有一定差距。

一位不愿具名的投資人告訴時代財經(jīng)，“萬物云作為行業(yè)頭部企業(yè)，在管面積、營業(yè)收入和增速方面都很可觀，在上市物業(yè)股估值分化的當(dāng)下，萬物云的上市將會對生態(tài)帶來巨大沖擊。資本市場很久沒有新標(biāo)的，萬物云本次上市將受到較大關(guān)注?！?/p>

估值方面，目前碧桂園服務(wù)市值達1700億港元(約合人民幣1461.01億元)。參照碧桂園服務(wù)等公司，市場給與萬物云的估值在1500億-3000億港元之間，行業(yè)龍頭或被刷新。

對于萬物云上市是否會對當(dāng)下的物業(yè)企業(yè)有所沖擊，上述投資人表示：“萬物云的優(yōu)勢在于城市服務(wù)，碧桂園服務(wù)在物業(yè)服務(wù)方面的顆粒度更細(xì)致，服務(wù)范圍更廣，二者各有千秋，但從物業(yè)本身來說，個人更看好碧桂園服務(wù)?！?/p>