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近日，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》（下稱《通知》），鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融支持。

本次《通知》核心內(nèi)容包括以下方面：

1.要求銀行業(yè)金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

▍中指點評：

該《通知》將加快房企風(fēng)險出清。當(dāng)房企出現(xiàn)了風(fēng)險事件或處于流動性危機的邊緣時，及時處置項目資產(chǎn)是一項重要的風(fēng)險化解手段，可以起到一舉三得的作用：一是幫助出險企業(yè)快速回籠資金，降低債務(wù)壓力；二是保證項目后續(xù)順利建設(shè)完工，按期交付；三是并購方可用優(yōu)惠價格獲取優(yōu)質(zhì)項目，提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力。

《通知》對收并購活動給予了明確的限定。從形式來看，金融機構(gòu)不直接參與交易，而是通過定向發(fā)放貸款推動優(yōu)質(zhì)房企完成項目處置。從貸款目的來看，資金僅可用于項目的收并購，不可用于出險房企的股權(quán)收購或企業(yè)自身。從貸款對象來看，優(yōu)質(zhì)房企是獲得收并購貸款的主體，并且不局限于國企或民企，有能力者即可參與。從標(biāo)的物來看，出險房企的優(yōu)質(zhì)項目才是交易對象，房企不可借機剝離劣質(zhì)資產(chǎn)。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，當(dāng)前違約及違約風(fēng)險較高的企業(yè)在2018年后開盤、且權(quán)益比例超過50%的項目共1571個，規(guī)劃建筑面積約7.5億平方米。企業(yè)違約事件發(fā)生后，其中有相當(dāng)比例的項目已經(jīng)停工，加快收并購進度有利于盡快化解當(dāng)前停工項目。

表：違約企業(yè)涉及項目建筑規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點擊試用）

2.加大債券融資的支持力度。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目的兼并收購。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)積極為并購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)投資并購債券、并購票據(jù)等債務(wù)融資工具。

▍中指點評：

加大債券融資支持房地產(chǎn)項目收并購。《通知》對收并購專項融資工具給予了說明。債券的發(fā)行主體為“優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)”。根據(jù)當(dāng)前市場標(biāo)準衡量，符合“三道紅線”要求且近期內(nèi)無財務(wù)風(fēng)險事件發(fā)生的企業(yè)，可看做優(yōu)質(zhì)房企。根據(jù)最新一期財報數(shù)據(jù)計算，上市及發(fā)債房企中，符合條件且在信用債市場有過發(fā)行記錄的約有20家企業(yè)，其中以國企央企為主，包含部分混合所有制及民企。

債券融資用途明確限定為用于兼并收購。從信用債以往披露的發(fā)行用途來看，償還到期債務(wù)為最主要的目的，極少數(shù)用于運營資金的補充，更少用于項目收并購。此次發(fā)行目的的明確表明了監(jiān)管方對利用收并購化解房企風(fēng)險的力度和決心。在行業(yè)流動性整體趨緊的背景下，有收購意向的房企也可能有心無力，但若能獲得定向債券融資的大力支持，則可快速推進項目交易，讓待售資產(chǎn)得到及時處置，有利于“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。

但通過發(fā)債融資的方式開展收并購，會造成企業(yè)債務(wù)規(guī)模再度上升，讓房企有所猶豫。如果收并購類融資不納入“三道紅線”監(jiān)管，會讓本次政策執(zhí)行效率更高。

3.金融機構(gòu)要積極提供并購的融資顧問服務(wù)，匹配并購雙方的需求提升并購成功率；加快重點房地產(chǎn)企業(yè)項目并購貸款的審批流程，提升全流程服務(wù)效率等具體流程指導(dǎo)，鼓勵各方協(xié)同作業(yè)，從流程、環(huán)節(jié)、時間等方面提升風(fēng)險處置效率。

《通知》還指出要做好風(fēng)險管理、做好資金用途的監(jiān)控；同時建立報告制度和宣傳機制，披露項目并購和金融支持的信息。事后風(fēng)險的持續(xù)監(jiān)測說明收并購業(yè)務(wù)融資要始終處于監(jiān)管范圍內(nèi)，必須做到專款專用，防止資金挪用造成二次風(fēng)險。

▍中指點評：

總的來看，此次《通知》出臺，將積極推動化解當(dāng)前多發(fā)的房企流動性風(fēng)險，并且在不改變房地產(chǎn)融資政策大方向的前提下，對房企融資進行了定向放松。第一，對于優(yōu)質(zhì)企業(yè)來說，特別是財務(wù)狀況良好的央企國企及經(jīng)營穩(wěn)健的民企，可抓住融資窗口期，積極尋找優(yōu)質(zhì)項目，進行項目收并購實現(xiàn)業(yè)務(wù)增長。第二，對于出險房企來說，要主動利用政策和市場創(chuàng)造的條件，穩(wěn)妥處置問題項目，回籠資金化解債務(wù)風(fēng)險。第三，將促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。風(fēng)險企業(yè)項目被并購，保障了項目后期順利投資施工及竣工交付。

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