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中新經(jīng)緯12月23日電 題：央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文對(duì)化解房企風(fēng)險(xiǎn)起兩點(diǎn)積極效用

作者 劉水中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人

近日，中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》(下稱《通知》)。

《通知》要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。同時(shí)，還要求銀行加大債券融資的支持力度、積極提供并購(gòu)的融資顧問(wèn)服務(wù)、提高并購(gòu)的服務(wù)效率、做好風(fēng)險(xiǎn)管理等。

面對(duì)行業(yè)個(gè)別房企產(chǎn)生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，《通知》的出臺(tái)使相關(guān)房企風(fēng)險(xiǎn)化解迎來(lái)了關(guān)鍵信號(hào)。我們認(rèn)為，其主要有以下積極效用。

其一，《通知》的落實(shí)執(zhí)行將會(huì)加快房企風(fēng)險(xiǎn)的出清。當(dāng)房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件或處于流動(dòng)性危機(jī)邊緣時(shí)，及時(shí)處置項(xiàng)目資產(chǎn)是一項(xiàng)重要的風(fēng)險(xiǎn)化解手段，可以起到一舉三得的作用：一是幫助出險(xiǎn)企業(yè)快速回籠資金，降低債務(wù)壓力；二是保證項(xiàng)目后續(xù)順利建設(shè)完工，按期交付；三是并購(gòu)方可用優(yōu)惠價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力。

《通知》對(duì)房企的并購(gòu)活動(dòng)給予了明確限定。從形式來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)不直接參與交易，而是通過(guò)定向發(fā)放貸款推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企完成項(xiàng)目處置。從貸款目的來(lái)看，資金僅可用于項(xiàng)目并購(gòu)，不可用于出險(xiǎn)房企的股權(quán)收購(gòu)或企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)。從貸款對(duì)象來(lái)看，優(yōu)質(zhì)房企是獲得并購(gòu)貸款的主體，且不局限于國(guó)企或民企，有能力者即可參與。從標(biāo)的物來(lái)看，出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才是交易對(duì)象，房企不可借機(jī)剝離劣質(zhì)資產(chǎn)。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前違約及違約風(fēng)險(xiǎn)較高的企業(yè)中，在2018年后開盤、且權(quán)益比例超過(guò)50%的項(xiàng)目共1571個(gè)，規(guī)劃建筑面積約7.5億平方米。房企違約事件發(fā)生后，其中有相當(dāng)比例的項(xiàng)目已經(jīng)停工，加快房企并購(gòu)進(jìn)度有利于盡快化解當(dāng)前停工項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

其二，整體上將有利于“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。《通知》對(duì)并購(gòu)專項(xiàng)融資工具給予了說(shuō)明。債券發(fā)行主體為“優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)”。根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)衡量，符合“三道紅線”要求且近期內(nèi)無(wú)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的企業(yè)，可看做優(yōu)質(zhì)房企。中指研究院根據(jù)最新一期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，上市及發(fā)債房企中，符合條件且在信用債市場(chǎng)有過(guò)發(fā)行記錄的房企約有20家，其中以國(guó)企、央企為主，包含部分混合所有制民企。

《通知》還將債券融資的用途明確限定為用于兼并收購(gòu)。我們從信用債以往披露的發(fā)行用途來(lái)看，償還到期債務(wù)是最主要目的，極少數(shù)用于運(yùn)營(yíng)資金補(bǔ)充，更少用于項(xiàng)目并購(gòu)。此次針對(duì)性的債券發(fā)行，明確表現(xiàn)出監(jiān)管方利用并購(gòu)化解房企風(fēng)險(xiǎn)的力度和決心。

但值得注意的是，通過(guò)發(fā)債融資的方式開展并購(gòu)，會(huì)造成企業(yè)債務(wù)規(guī)模再度上升，這讓一部分房企有所猶豫。我們建議，并購(gòu)類融資如果能不納入“三道紅線”監(jiān)管，會(huì)讓本次政策執(zhí)行效率更高。

總的來(lái)看，此次《通知》出臺(tái)，將積極推動(dòng)化解當(dāng)前多發(fā)的房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，且在不改變房地產(chǎn)融資政策大方向前提下，對(duì)房企融資進(jìn)行了定向放松。對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企來(lái)說(shuō)，可抓住融資窗口期，積極尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目并購(gòu)，以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，要主動(dòng)利用政策和市場(chǎng)創(chuàng)造的條件，穩(wěn)妥處置問(wèn)題項(xiàng)目，回籠資金化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目被并購(gòu)，保障了項(xiàng)目后期順利投資施工及竣工交付，將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。(中新經(jīng)緯APP)