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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 實(shí)習(xí)記者 王雅婷 摩天大樓的建設(shè)競賽，在中國畫上了休止符。

7月中旬，國家發(fā)改委在《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》明確，嚴(yán)格限制新建超高層建筑，不得新建500米以上建筑，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑。

這是自2020年以來，相關(guān)部委第四次對城市建筑“限高”。

【資料圖】

CTBUH（世界高層建筑與都市人居學(xué)會）發(fā)布的《2020高層建筑年度回顧》顯示，2020年，全球建成了106座200米及以上高度的建筑，其中中國完成56座，占比超一半。截至2020年底，中國150米以上的建筑達(dá)到2395座，200米以上建筑達(dá)823座，300米以上達(dá)95座。

截至2022年6月，世界高度前10的摩天大樓中，有5座在中國，而截至今年5月，中國共有停工、擱置的摩天大樓166棟，這一數(shù)據(jù)相比2020年9月已經(jīng)翻倍。

曾經(jīng)，超高建筑或者說摩天大樓被認(rèn)為是城市現(xiàn)代化水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志，現(xiàn)在超高層建筑即將隨著超高層建筑的建設(shè)受到嚴(yán)格限制，摩天大樓的建造將成為歷史，而城市也將迎來另一種敘事風(fēng)格。

拔地而起

2000年，中國共有245座超過150米的摩天大樓，到2010年，這個數(shù)字增長到了841座，這其中60%都建在香港、北京、上海、廣州、深圳，10年間，不僅超高層建筑在中國快速增長，中國的城市建設(shè)也進(jìn)入快速發(fā)展期，摩天大樓成為許多新區(qū)的標(biāo)配。

中規(guī)院（北京）規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司高級規(guī)劃師李昊告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，摩天大樓的建設(shè)需求主要有三類：辦公類型的摩天大樓主要基于大城市經(jīng)濟(jì)增長和商務(wù)活動的需要；百米高的住宅樓則與地方土地財(cái)政和地產(chǎn)商追求利潤相關(guān)；第三類需求則基于特定文化背景。

李昊表示：“此前，很多地方都將摩天大樓當(dāng)作一種現(xiàn)代化和都市文明的標(biāo)志，類似地方政府的形象工程，通過樹立地標(biāo)招商引資，在企業(yè)、資本、人才的城市間競爭中取得優(yōu)勢的地位。尤其在一些中小城市，摩天大樓成為樹立地標(biāo)和名片的捷徑，但都缺乏對實(shí)際市場需求的考量?！?/p>

據(jù)CTBUH全球高層建筑數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，2018年，全球擁有最多在建/待建超高層寫字樓的城市，前5名分別是深圳（18座）、沈陽（10座）、重慶（9座）、天津（8座）、南寧（7座），二線城市天際線的飆升速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京、上海等一線城市。中國擁有摩天大樓（樓層高度超過150米的樓宇）最多的城市中，前三名為香港、上海和深圳，而沈陽、天津、武漢等城市同樣位列前十。

“超高層建筑大多是商業(yè)寫字樓，空置率非常高，越小的城市空置率越高?！崩铌槐硎?。

預(yù)期與現(xiàn)實(shí)

這些基于未來人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期的摩天大樓正面臨著“被冷落”的現(xiàn)狀。即使在一線城市的核心區(qū)域，一些摩天大樓的空置率同樣高企。

根據(jù)一家專業(yè)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，北京CBD核心區(qū)一幢層高260米的摩天大樓，空置率接近50%，毗鄰中國尊的另一幢摩天大樓，整體空置率也超過一半。

根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2022年第二季度，北上廣深四個一線城市甲級寫字樓的空置率分別為13.9%、16.2%、9.6%和22.4%。重慶、長沙、天津等新一線城市甲級寫字樓的空置率均超過了30%。武漢上半年核心商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓的空置率也達(dá)到37.5%。

不僅出租率走低，從投資交易角度看，一些超高層寫字樓同樣“遇冷”。高力國際資本市場及投資服務(wù)部中國區(qū)副董事總經(jīng)理顧立宇告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，在超高層建筑的交易中，地區(qū)差異明顯。

近幾年，大部分寫字樓交易還是發(fā)生在上海、北京，以投資為目的交易在二線城市相對較少，二三線城市超高層寫字樓的投資交易幾乎絕跡。

顧立宇介紹，租金基本面、供應(yīng)需求平衡和未來增長都是投資人考慮的因素。過去一段時間，許多二三線城市都在造新城，建新的CBD，供應(yīng)增長的速度超過了需求。比如外資企業(yè)、跨國公司的總部大多會選擇上海和北京，其他城市和地區(qū)的員工派駐規(guī)模會小很多，即使這些城市的辦公需求有增長，也無法與入市的寫字樓規(guī)模相匹配。

投資人考慮的另一個方面是未來的退出問題。顧立宇表示，在二線城市想要通過大宗交易方式退出仍然比較困難，工業(yè)類項(xiàng)目還可能通過公募REITs的方式退出，但商辦寫字樓目前沒有真正意義上的資產(chǎn)證券化退出渠道。

此外，寫字樓的宏觀環(huán)境也在發(fā)生變化。顧立宇介紹，“資本最終看的是回報率和租金增長”，大宗交易資產(chǎn)類別的熱點(diǎn)已經(jīng)從過往的寫字樓轉(zhuǎn)到了新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)領(lǐng)域，比如物流、生命科學(xué)類產(chǎn)業(yè)園等，“外資今年在國內(nèi)的投資超過60%都在這些領(lǐng)域”。

是否“經(jīng)濟(jì)”？

在李昊看來，突破一定高度后，越高的樓層越“不經(jīng)濟(jì)”，為了維持它的結(jié)構(gòu)和功能會額外產(chǎn)生更多材料消耗和能耗。

高力國際超高層建筑技術(shù)委員負(fù)責(zé)人魯偉介紹，在垂直交通設(shè)計(jì)上，超高層寫字樓通常需要關(guān)注電梯的數(shù)量及分區(qū)、載荷、梯速等指標(biāo)，比如常規(guī)寫字樓體量較小，在電梯荷載的選擇中多以1000KG為主，而超高層的電梯一般都會選用1600-1800KG的電梯；超高層寫字樓的高區(qū)及高樓層往往會采用5-8m/s的高速電梯，有些甚至?xí)捎?0-12m/s梯速的高速梯，而常規(guī)寫字樓通常選用4m/s梯速的電梯即可滿足需求。

此外，超高層建筑消防要求也非常高。魯偉表示，超過100米的建筑需每50米設(shè)置一個避難層，所以超高層建筑一般會有多個避難層，這些空間都需要安排相應(yīng)的人員進(jìn)行安全管理及消防巡查。

而為減小臺風(fēng)時樓體晃動，超高層建筑通常都會設(shè)置阻尼器，考慮到安全、幕墻清洗及更換效率的問題，有些超高層還會根據(jù)建筑形態(tài)設(shè)置多種類型的擦窗機(jī)。這些特殊設(shè)備均需要專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期維保和檢測?！斑@些設(shè)備也要有足夠的專業(yè)人員去使用，因此對物業(yè)人員的素質(zhì)也有一定要求?！濒攤ソ榻B。

不僅如此，高層寫字樓對新風(fēng)、暖通的設(shè)備都有特殊要求。魯偉解釋，由于超高層樓體承受的風(fēng)壓較大，所以樓層高區(qū)開啟扇較少，在相對封閉情況下，為保證樓內(nèi)幾千人甚至上萬人的舒適，暖通設(shè)備一般需要全峰運(yùn)行。

從物業(yè)管理的成本角度來看，在魯偉管理的超高層建筑中，人工成本、水電能耗、機(jī)電設(shè)備及建筑本身的維保費(fèi)用是支出的最大頭?！巴ǔ＞S保費(fèi)用約占10%左右，人工成本、水電能耗均超高總成本的30%，特別是能耗成本，可能要比一般寫字樓高出十幾個百分點(diǎn)”。

而從城市交通規(guī)劃角度看，超高層建筑把大量人聚集在一個空間里，同樣不利于整個地區(qū)交通的疏解。李昊介紹，摩天大樓周邊上下班的時候容易成為區(qū)域的堵點(diǎn)。從城市設(shè)計(jì)來看，交通的路網(wǎng)中的“斷頭路”是不利于交通通暢的，而摩天大樓實(shí)質(zhì)上是一條立體的斷頭路。李昊表示，比如人從一幢樓到另一幢樓都需要先下樓，再通過電梯上樓?！澳μ齑髽菍?shí)際上造成了豎向的交通，而垂直交通系統(tǒng)相對于平地來說肯定是不高效的，通達(dá)度不高”。

風(fēng)向轉(zhuǎn)變

值得注意的是，除了“限高”，《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》同時提出推動開展城市設(shè)計(jì)，加強(qiáng)城市風(fēng)貌塑造和管控，促進(jìn)新老建筑體量、風(fēng)格、色彩相協(xié)調(diào)。落實(shí)適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀的新時期建筑方針，治理“貪大、媚洋、求怪”等建筑亂象。

“過去很多城市在建設(shè)新城新區(qū)的時候，都希望建造超高的樓宇、寬大的馬路和特別大的廣場。而這已經(jīng)不符合城市發(fā)展的趨勢?！崩铌槐硎?，過去我們采用的是一種汽車主導(dǎo)的，把城市作為一種經(jīng)濟(jì)增長的機(jī)器的發(fā)展趨勢，這也是各地興建摩天大樓背后的動力。而現(xiàn)在，我們越來越從物理空間上鼓勵人行和公共交通，提倡把城市建得更加宜居，符合人的尺度。不僅是中國，全球都在告別寬馬路、大廣場和摩天大樓為代表的宏大敘事。

李昊認(rèn)為，隨著我國城市化進(jìn)程進(jìn)入中后期，各地對城市建設(shè)也越來越理性，摩天大樓作為經(jīng)濟(jì)快速增長時期城市競爭、城市建設(shè)和土地開發(fā)一系列機(jī)制的一個產(chǎn)物，這個階段基本上過去了。

國家發(fā)展與城市建設(shè)趨勢越來越追求集約化和生態(tài)化。李昊表示：“2016年，政策就開始提倡小街區(qū)、密路網(wǎng)這樣一種更加環(huán)保、綠色、低碳、生態(tài)的發(fā)展模式?！苯鼛啄瓿鞘薪ㄔO(shè)發(fā)展也都是向這種模式來做引導(dǎo)的，建筑要配合整個城市化的規(guī)律，“進(jìn)入城市化中后期時，要對大規(guī)模的建設(shè)進(jìn)行控制，讓整個城市化和人口的發(fā)展進(jìn)程能夠適配。”李昊說，我們不再像以往一樣過于強(qiáng)調(diào)宏大敘事，而是轉(zhuǎn)向更加人性化和以人為尺度的建設(shè)模式。

在李昊看來，徹底告別摩天大樓之后，可能會出現(xiàn)一些更加理性、更經(jīng)濟(jì)的建造形式。更多地在建筑的造型上體現(xiàn)特色和地域化的特點(diǎn)，在建筑材料和建造技術(shù)上，則會采用更加綠色低碳的技術(shù)，來打造一些比較好的樓宇?！翱梢钥隙ǖ氖牵徽撌敲芏冗€是容積率，都會更加根據(jù)人的居住或者使用的需要來設(shè)計(jì)。建筑會變得更加理性，更加以人為本，更加綠色低碳、更加親近自然。其實(shí)也是一種城市建設(shè)觀念的成熟”。