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買了商品房，你會(huì)仔細(xì)量下層高嗎？可能很多業(yè)主會(huì)忽略這個(gè)細(xì)節(jié)。江蘇南通的孫女士是個(gè)細(xì)心人，購(gòu)房合同上約定的層高是2.95米，交房時(shí)她卻發(fā)現(xiàn)只有2.9米，這5厘米的“縮水”怎么算？孫女士打起了官司，一審法院判決開發(fā)商返還孫女士7萬(wàn)多元。

近日，江蘇省南通市中級(jí)人民法院二審維持了一審的判決，要求開發(fā)商按誤差比例，退還包括孫女士在內(nèi)的61戶購(gòu)房人共計(jì)647萬(wàn)多元。法院為什么這么判？此案體現(xiàn)了怎樣的審判理念？法院對(duì)開發(fā)商有何建議？一審法院法官進(jìn)行了回應(yīng)。

“商品房建設(shè)應(yīng)符合合同約定

(相關(guān)資料圖)

符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)不等于符合約定”

2018年3月，江蘇南通的孫女士與某開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，其中明確約定房屋層高為2.95米。

△孫女士的購(gòu)房合同中顯示房屋層高為2.95米

2020年1月，在交房驗(yàn)收過(guò)程中，孫女士發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際層高為2.9米，比合同約定縮水5厘米，誤差比例約為1.695%。經(jīng)申請(qǐng)政府信息公開，南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法作出《政府信息公開申請(qǐng)答復(fù)書》，涉事房屋層高確為2.9米。孫女士據(jù)此提起訴訟，主張參照商品房面積差異處理方式，請(qǐng)求法院判令開發(fā)商返還層高誤差對(duì)應(yīng)比例的購(gòu)房款7萬(wàn)多元。

南通市崇川區(qū)人民法院建設(shè)工程和房地產(chǎn)審判庭法官助理吳帥對(duì)此表示：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，同時(shí)商品房的建設(shè)應(yīng)符合開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人訂立的買賣合同的約定。由于法律并未對(duì)層高縮水問(wèn)題作出明確規(guī)定，合同中一般也未約定損失賠償?shù)臄?shù)額或者計(jì)算方法，如何評(píng)價(jià)違約責(zé)任并以此確定損失賠償額成為實(shí)務(wù)中亟待解決的問(wèn)題?！?/p>

案件審理過(guò)程中，開發(fā)商認(rèn)為案涉房屋層高2.9米，符合并超出了法定標(biāo)準(zhǔn)，合同記載的2.95米僅為筆誤，房屋層高應(yīng)以政府規(guī)劃、建設(shè)部門審批和房屋現(xiàn)狀為準(zhǔn)。

而法院認(rèn)為，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用，開發(fā)商所售房屋層高一般均符合國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合標(biāo)準(zhǔn)不等于符合雙方合同約定?！鞍干娣课輰?shí)際層高雖符合相關(guān)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，但低于合同約定層高，屬于履行合同義務(wù)不符合約定，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！眳菐浄Q。

法官：層高“縮水”導(dǎo)致房屋價(jià)值減少

如無(wú)法補(bǔ)救，業(yè)主有權(quán)索賠

盡管開發(fā)商強(qiáng)調(diào)，層高低5厘米不影響孫女士對(duì)房屋的使用，沒有給她造成損失。但法院從多個(gè)角度分析了損失的存在?！吧唐贩抠I受人的合同目的是基于對(duì)所購(gòu)房屋整體空間的利用，實(shí)際層高的減少致使房屋可使用空間相應(yīng)減少。”吳帥表示，“同時(shí)層高‘縮水’將直接導(dǎo)致房屋成本價(jià)值減少，開發(fā)商得以降低成本并由此獲益；再者，層高‘縮水’也在一定程度上降低了房屋再交易的市場(chǎng)價(jià)值，該預(yù)期利益損失理應(yīng)由違約方承擔(dān)?！?/p>

房屋建好了，層高改不了了，這個(gè)損失責(zé)任該如何承擔(dān)？

吳帥告訴總臺(tái)記者：“依據(jù)民法典規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因房屋層高已無(wú)法改變，客觀上不能采取補(bǔ)救措施，所以買受人有權(quán)要求開發(fā)商賠償損失?！?/p>

法院判決開發(fā)商按照層高誤差比例1.695%退還孫女士房屋差價(jià)70556.05元。這樓棟61戶業(yè)主涉及層高問(wèn)題提起訴訟，法院均參照孫女士一案作出判決。61戶業(yè)主的賠償金額共計(jì)6472835.62元，目前開發(fā)商已全部主動(dòng)履行完畢。

對(duì)此，吳帥表示，如今我們已經(jīng)進(jìn)入民法典時(shí)代，司法審判、生活實(shí)踐都要維護(hù)公平、平等及契約精神。“此案中，雖然案涉房屋層高符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，但與約定不符，違反約定就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”

法官提示開發(fā)商企業(yè)，把握機(jī)遇的同時(shí)，精心打造經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的精品工程?！奥男猩鐣?huì)責(zé)任、切實(shí)保障消費(fèi)者合法權(quán)益，只有誠(chéng)信守約，才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。”