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2000年我國的房?jī)r(jià)在2000元左右，2020年已經(jīng)突破萬元。房?jī)r(jià)上漲之后地價(jià)也要跟著漲。更重要的是，高房?jī)r(jià)帶來高房租，房貸和房租給老百姓增加了負(fù)債壓力，居民的消費(fèi)能力被高房?jī)r(jià)削弱，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)正是需要居民的消費(fèi)能力來支撐。

在這種情況下實(shí)體經(jīng)濟(jì)更加需要支持，2020年我國遭遇到了特殊事件，銀行為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以優(yōu)惠利率給實(shí)體行業(yè)貸款，不少經(jīng)營(yíng)貸款利息甚至要低于房貸利率。

根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2020年末，銀行本外幣住戶經(jīng)營(yíng)性貸款余額13.62萬億元，同比增長(zhǎng)20%，全年增加2.27萬億元。

經(jīng)營(yíng)貸款余額上升，如果都能夠進(jìn)入到實(shí)體行業(yè)當(dāng)然是好的。但是在增加的2.27萬億元經(jīng)營(yíng)貸中，不少經(jīng)營(yíng)貸悄然流入樓市。

2021年年初，北上廣深等一線城市開啟樓市調(diào)控，包括對(duì)經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)進(jìn)入樓市的行為強(qiáng)化監(jiān)管。

北上廣嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市，壓樓市虛火

首先是1月21號(hào)上海發(fā)布滬十條，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市。

1月30號(hào)，北京銀保監(jiān)局提出，要求銀行嚴(yán)查2020年下半年以來，新發(fā)放的經(jīng)營(yíng)貸是否合規(guī)。2月1號(hào)，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)組織中介簽署承諾書，其中內(nèi)容就包括，不得協(xié)助客戶參與經(jīng)營(yíng)貸等違法行動(dòng)。

2月8號(hào)，深圳發(fā)布二手房成交參考價(jià)。相比市場(chǎng)價(jià)，二手房成交參考價(jià)大多打折了。而用于貸款抵押的房產(chǎn)也屬于二手房的范圍，如果銀行普遍采用二手房指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行，那么經(jīng)營(yíng)貸的貸款實(shí)際額度會(huì)比以前有所下降。

2月9號(hào)，廣東銀保監(jiān)局查處了多家銀行涉嫌違規(guī)的行為，其中就包括經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來各地發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過60次。調(diào)控方式上，從一線城市到包括杭州、合肥等多個(gè)熱點(diǎn)城市，除了從限購、限售等方面施壓之外，對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市、假離婚的現(xiàn)象也開展圍追堵截，還強(qiáng)調(diào)金融審慎管理，表現(xiàn)出和以往不同的精準(zhǔn)調(diào)控態(tài)度。

今年初的樓市升溫，離不開資金和消費(fèi)者預(yù)期的驅(qū)動(dòng)。貨幣寬松之下資金進(jìn)入樓市，一線城市的房產(chǎn)更多承載了資金避險(xiǎn)的需求，在潛在購房者需求釋放的情況下，房?jī)r(jià)更容易反彈。

市場(chǎng)升溫加快了購房者入市的節(jié)奏，也讓一些企業(yè)主鉆了政策的空子，先全款買房，再用經(jīng)營(yíng)貸的方式緩解資金壓力，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)供需矛盾加劇，價(jià)格漲幅過大。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年1月，二手房方面，深圳價(jià)格漲幅居70城首位，同比漲幅達(dá)到15.3%，廣州、上海分別同比漲幅8.7%，7.6%。

如果大部分人都買得起房，房?jī)r(jià)上漲是可以的，房地產(chǎn)業(yè)要繁榮也是可以的，但是要與其他行業(yè)一起繁榮，百花齊放才是春。一花獨(dú)放、百花凋謝，這是不健康的市場(chǎng)。

房?jī)r(jià)漲幅如此之高，那么收入漲幅怎么樣呢?

2020年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入43834元，同比增長(zhǎng)3.5%。

和大城市的房?jī)r(jià)漲幅相比，收入的漲幅可以說是緩慢了，這樣的結(jié)果直接導(dǎo)致的就是房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)擴(kuò)大。2020年深圳、三亞、上海、廈門這些城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過20了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際上房?jī)r(jià)收入比3~6的合理區(qū)間，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)漲下去，只會(huì)讓越來越多的人買不起房。

高房?jī)r(jià)制約了老百姓的消費(fèi)，更制約了年輕一代的創(chuàng)新動(dòng)力，如果炒房成為他們唯一的賺錢來源，賺到的錢就算“拐個(gè)彎”也要進(jìn)入樓市，那些小微企業(yè)會(huì)認(rèn)為炒房比辦企業(yè)效益好，實(shí)體經(jīng)濟(jì)就會(huì)萎縮，平民百姓的財(cái)富收入也會(huì)被稀釋，這種模式對(duì)國家未來的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

原央行副行長(zhǎng)吳曉靈曾說，股、債、匯、房是國家金融命脈，其中最薄弱的是房地產(chǎn)。在泡沫中狂歡的日子不多了，要做好潮水退卻的準(zhǔn)備。

除了房?jī)r(jià)收入比是衡量房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)之外，租售比、供需情況也是很重要的指標(biāo)，國際通行的房屋租售比指標(biāo)是1比200~1比300之間。根據(jù)諸葛找房公布的數(shù)據(jù)，2020年全國重點(diǎn)50城中，50個(gè)大中城市的平均租售比是1比611，大部分城市的房子很難以租養(yǎng)貸。

以三亞1比864的租售比為例，如果一個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)3萬元一平，出租出去后，每平方的租金只有34.72元。一套100平方的房子，每個(gè)月收租3472元。如果買下來、首付三成、利率5.88%、貸款30年，每個(gè)月要還房貸12429元。這種房?jī)r(jià)情況下，即使出租30年也收不回購房成本。

雖然不少城市的租售比已經(jīng)偏離了正常區(qū)間，但在這么多年房?jī)r(jià)整體上漲的趨勢(shì)下，開發(fā)商覺得房子蓋了就能賺錢、不愁賣，不少買房人也覺得房子還能漲價(jià)，所以不少人還是對(duì)買房孜孜以求。

殊不知房子已經(jīng)供過于求了，央行數(shù)據(jù)顯示，96%的城鎮(zhèn)家庭有房，戶均1.5套。我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到39平方米。

根據(jù)易居研究院發(fā)布的《2020年百城住宅庫存報(bào)告》顯示，2020年百城新建商品住宅供應(yīng)量58213萬平方米，成交量54585萬平方米，呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。從2018年到2020年，二線城市和三線城市呈現(xiàn)明顯的庫存走高態(tài)勢(shì)，去化壓力增加。

房?jī)r(jià)嚴(yán)重虛高，缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的地方，房?jī)r(jià)泡沫早晚有一天會(huì)破滅。

如果房?jī)r(jià)漲幅偏離了正常區(qū)間，房?jī)r(jià)上漲幅度繼續(xù)快于收入上漲幅度，會(huì)讓后來的購房者房貸壓力越來越大，債務(wù)壓力之下拿不出更多的錢去消費(fèi)，還會(huì)沖擊一些做實(shí)業(yè)者“勤勞致富”的價(jià)值觀。

和以往限購、限貸等措施相比，如今嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市，調(diào)控方式越來越全面，越來越精準(zhǔn)，表現(xiàn)出堅(jiān)決打擊違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)的態(tài)度，該嚴(yán)懲的嚴(yán)懲。