日本在线免费AⅤ视频_欧美一级网站在线播放_久久久久久免费一区二区三区_国产在线网址

隨著行業(yè)大環(huán)境逐步發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)暴利時(shí)代已成為過(guò)往。

在過(guò)去的2019年，行業(yè)整體利潤(rùn)率出現(xiàn)明顯下滑，內(nèi)中原因除高成本項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的影響外，增長(zhǎng)的代理、渠道費(fèi)用亦推波助瀾的因素。

而隨著利潤(rùn)的重視程度在今年得到更進(jìn)一步，房企亦開(kāi)始拾起“武器”武裝自己，近年來(lái)鮮被提及的自建銷售代理重新獲得了關(guān)注。

利潤(rùn)導(dǎo)向下的新圖謀

近年來(lái)積極搭建自營(yíng)團(tuán)隊(duì)的規(guī)模房企們，如今似乎有了新的方向。

據(jù)媒體報(bào)道，近日，根據(jù)陽(yáng)光城一份內(nèi)部文件，陽(yáng)光城(SZ：000671)已決定成立代理總公司負(fù)責(zé)集團(tuán)的樓盤代理銷售，并計(jì)劃初步在福建大區(qū)、廣西區(qū)域、川渝區(qū)域、湖南區(qū)域四個(gè)區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)。

據(jù)知情人士透露，目前代理公司自建仍在摸索階段，尚沒(méi)有明確的方案。不過(guò)這依然未能阻止業(yè)界的遐想，綜合觀點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，企業(yè)將目光聚焦在自建代理之上，核心目標(biāo)依然是對(duì)盈利能力更進(jìn)一步的追求。其中，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)便對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，自建代理公司直接益處即是降低對(duì)代理、渠道的依賴，從而降低營(yíng)銷成本。

事實(shí)上，相較于疫情的難料，行業(yè)整體利潤(rùn)率下滑的大趨勢(shì)早已成為共識(shí)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示， 2019年50家典型上市房企加權(quán)平均歸屬母公司凈利潤(rùn)為10.9%，同比下滑0.9個(gè)百分點(diǎn)。

在這其中，高地價(jià)項(xiàng)目和資本化利息進(jìn)入結(jié)算期無(wú)疑是左右利潤(rùn)的核心要素，而代理、渠道費(fèi)用的提升亦成為限制利潤(rùn)的枷鎖，甚至有相對(duì)極端的觀點(diǎn)認(rèn)為，在2019年渠道已經(jīng)扼住房企利潤(rùn)的咽喉。

從數(shù)據(jù)上看，2019年房企整體代理費(fèi)用確有所提升。根據(jù)披露，在TOP30發(fā)布可比數(shù)據(jù)的房企中，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年整體代理費(fèi)用及傭金費(fèi)用支出增長(zhǎng)了32.3%，增速超過(guò)相關(guān)房企同期的銷售額，這或意味著在2019年房企普遍對(duì)于代理、渠道開(kāi)始有了更高的依賴。

在此背景下，自建代理公司或成為對(duì)原有模式挑戰(zhàn)的一種方式。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，搭建沒(méi)有“中間商”賺差價(jià)的自家營(yíng)銷代理團(tuán)隊(duì)，將有效減弱對(duì)第三方代理、渠道的依賴，在為成本端減負(fù)的同時(shí)，更有望增加企業(yè)的營(yíng)收。中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜便表示：“自建代理公司的話，銷售費(fèi)用將轉(zhuǎn)變?yōu)樽约捍砉镜氖杖?，如果合并?bào)表，自然會(huì)增加企業(yè)的整體營(yíng)收。”

可以看到，代理公司的建立，或?qū)⒊蔀榉科蟾纳评麧?rùn)水平的一條新途徑。

發(fā)力存量房市場(chǎng)

而除降低、改善利潤(rùn)之外，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，將目光鎖定自建代理公司或有著更深一層的打算。

在“白銀十年”的第五年，新房市場(chǎng)的瓶頸已愈見(jiàn)清晰。2019年，全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷售金額15.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.5%，再創(chuàng)歷史新高;商品房銷售面積17.16億平方米，較2018年歷史高位微降0.1%;行業(yè)規(guī)模增速繼續(xù)放緩，銷售金額和面積同比增速分別較2018年減少5.7和1.4個(gè)百分點(diǎn)。

在此背景下，規(guī)模房企一面不斷強(qiáng)化多元化布局，并將長(zhǎng)租公寓、商業(yè)地產(chǎn)等自持型物業(yè)作為自身第二條曲線的首選;另一面則在不斷尋找存量房市場(chǎng)的切入點(diǎn)。

2018年橫空出世的房產(chǎn)服務(wù)交易平臺(tái)貝殼找房曾成為規(guī)模房企投資的首選。在2019年的D輪投資之后，碧桂園創(chuàng)投出現(xiàn)在了股東名單之中，至此這家吸引了騰訊、百度等互聯(lián)網(wǎng)巨頭以及高瓴資本、華興資本、源碼資本等一線投資機(jī)構(gòu)的獨(dú)角獸，股東名單已聚集了TOP4房企中的三家。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，布局產(chǎn)業(yè)鏈下游以及存量房市場(chǎng)已成為房企的趨勢(shì)。其中，嚴(yán)躍進(jìn)表示，近年來(lái)，房企熱衷于打通于產(chǎn)業(yè)鏈上下游布局，其中尤以下游更為青睞。“在租賃市場(chǎng)不斷升溫下，代理業(yè)務(wù)、房屋交易業(yè)務(wù)，甚至資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，現(xiàn)在都吸引了很多房企參與。”

值得一提的是，房企自身搭建代理公司此前在行業(yè)內(nèi)并非沒(méi)有先例，其中，保利發(fā)展(SH:600048)在2001年便成立了保利投顧試水銷售代理，并成為其兩翼體系中的重要一環(huán);復(fù)地旗下也入局代理領(lǐng)域多年，旗下?lián)碛胁咴粗脴I(yè);此外，萬(wàn)科(SZ:000002)、遠(yuǎn)洋等房企均在代理領(lǐng)域有所布局。

但從另一層面來(lái)看，目前企業(yè)的代理公司更多為銷售端的一個(gè)補(bǔ)充，包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等房企自身代理團(tuán)隊(duì)僅服務(wù)于自身少數(shù)項(xiàng)目;而相對(duì)成熟的保利投顧，也在2018年成為入股合富中國(guó)的籌碼，以此獲得了該家代理龍頭企業(yè)43.9%的股權(quán)。

顯然，憑借自建代理公司想真正擺脫第三方渠道、代理公司并非易事，而以此在存量房市場(chǎng)上有所建樹更加難上加難。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，如今行業(yè)為新入者留下的空間已愈發(fā)稀少。隨著中介領(lǐng)域加盟模式的盛行，近年來(lái)龍頭企業(yè)加快了跑馬圈地的步伐，部分地方中介的區(qū)域壁壘逐漸被打破，行業(yè)少數(shù)寡頭的格局可能很快就出現(xiàn)。

無(wú)論是改善成本的訴求，亦或是對(duì)存量市場(chǎng)的向往，在今年強(qiáng)化利潤(rùn)無(wú)疑是房企們追尋的方向。基于此，房企們也在“開(kāi)源節(jié)流”之間不斷尋找、嘗試，自建代理能否擔(dān)當(dāng)重任，仍需且行且看。(黎冠)