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為規(guī)范商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序，5月10日，山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行太原中心支行、山西銀保監(jiān)局發(fā)布《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(下稱《辦法》)?！掇k法》要求，商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循“專戶專存、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點控制”的原則，最大程度保障商品房交易雙方的合法權(quán)益。

預(yù)售款全額存入賬戶

預(yù)售資金監(jiān)管計劃包括：項目重點監(jiān)管額度，單體工程重點監(jiān)管額度明細(xì);項目用款計劃;監(jiān)管銀行、賬戶名稱、賬號等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂商品房預(yù)售合同后，應(yīng)向購房人開具監(jiān)管賬戶繳款單。購房人應(yīng)憑繳款單，將全部購房價款直接存入監(jiān)管賬戶。購房人申請商業(yè)銀行按揭貸款和住房公積金貸款的，監(jiān)管賬戶作為貸款唯一到賬賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可后，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息，在商品房銷售場所顯著位置以及監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示。

賬戶不得擅自扣劃

監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。項目所在地監(jiān)管部門可根據(jù)項目情況，綜合確定重點監(jiān)管資金總額，但不得低于工程建設(shè)預(yù)算總額，包括建筑安裝和區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費(fèi)用的110%，全裝修交付商品房項目，應(yīng)將裝修成本納入預(yù)算總額。其中，重點監(jiān)管資金實行?？顚Ｓ茫仨氂糜谟嘘P(guān)的工程建設(shè)，不得用于支付任何借(貸)款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費(fèi)用。在監(jiān)管賬戶存續(xù)期間，商業(yè)銀行不得擅自扣劃。非重點監(jiān)管資金是指超出監(jiān)管賬戶內(nèi)重點監(jiān)管額度以外的資金，非重點監(jiān)管資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，優(yōu)先用于預(yù)售項目工程建設(shè)和償還本項目貸款等。

資金實行動態(tài)監(jiān)管

《辦法》中提到，重點監(jiān)管資金額度可根據(jù)項目單體工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行動態(tài)調(diào)整：施工進(jìn)度達(dá)到地上主體工程以上未達(dá)三分之一的，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的85%;施工進(jìn)度達(dá)到地上主體工程三分之一以上未達(dá)三分之二的，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的70%;施工進(jìn)度達(dá)到地上主體工程三分之二以上主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)?，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的55%;施工進(jìn)度達(dá)到地上主體工程封頂?shù)?，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的40%;項目基本建成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織施工單位和監(jiān)理單位三方驗收，具備驗收合格資料的，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的20%;取得項目綜合竣工驗收備案的，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的5%;完成不動產(chǎn)首次登記并達(dá)到購房人可單方辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記條件的，監(jiān)管協(xié)議無其他約定的，可以全額撥付剩余監(jiān)管資金。

監(jiān)管部門可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動態(tài)考核、信用評價及資產(chǎn)負(fù)債情況，適當(dāng)降低或提高其節(jié)點留存重點監(jiān)管資金額度，但每個節(jié)點降低或提高的比例不得超過5%。

違規(guī)行為要受處罰

《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的、變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的、未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的、提供虛假材料的行為。符合上述一條，監(jiān)管部門責(zé)令其限期整改，并可暫停其監(jiān)管資金撥付，記入企業(yè)信用檔案，逾期未改正的可暫停其商品房預(yù)售和合同網(wǎng)簽備案，造成嚴(yán)重后果的，依法追究其法律責(zé)任。

《辦法》自2022年6月5日起施行，有效期5年。對此，業(yè)內(nèi)人士分析稱，《辦法》的出臺，可以有效補(bǔ)足預(yù)售資金監(jiān)管長期缺位的政策短板，真正實現(xiàn)從拿地開發(fā)到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監(jiān)管，最大程度保證在建項目順利交付，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。(記者 賀娟芳)