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最近，有研究報告稱，樓市在不同城市、不同區(qū)域之間的分化特別明顯，在長三角、珠三角不少城市成交旺盛的同時，環(huán)京區(qū)域、黃河流域的不少中心城市整體較為冷清，一些城市的二手房價也出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。并且列出了十大房價下跌城市排行榜，其中廊坊以8.4%的跌幅居于榜首，山東省頭部城市青島、濟(jì)南房價跌幅分列榜單二、三位。更重要的是，北京房價跌幅0.8%，排名第八位。

北京上榜十大房價下跌城市，讓很多人感到意外，甚至更不可理解，我們可以從三個方面分析北京房價下跌的深層次原因：

第一大原因，從人口流入和流出情況看，北京的房價并不具備下跌的剛性需求基礎(chǔ)

一般認(rèn)為，城市人口的流入和流出，除了城市人才競爭和人口紅利經(jīng)濟(jì)之外，更重要的可能還涉及到城市房價的未來。也就是說，人口的流入和流出是決定房價的非常重要的因素。

我們先從人口流入和流出情況看，北京是否有房價下跌的基礎(chǔ)？

根據(jù)最新的十大人口凈流入城市排行榜，北京處于人口凈流入最多的城市第三位！而且北京作為首都仍然對年輕人具有無比的吸引力和人才優(yōu)勢。

有媒體根據(jù)國家統(tǒng)計局近期公布的相關(guān)數(shù)據(jù)以及部分城市的統(tǒng)計公報，對42個重點(diǎn)城市的人口凈流入情況進(jìn)行了梳理，當(dāng)前人口凈流入最多的10個城市分別是上海、深圳、北京、東莞、廣州、天津、佛山、蘇州、寧波和杭州，10大人口凈流入城市全部來自三個經(jīng)濟(jì)圈，其中珠三角4個，長三角4個，京津冀2個。雖然10大人口凈流入城市中有8個在南方，但在南方豪強(qiáng)林立的排名榜中，北京牢牢地排在最具有經(jīng)濟(jì)活力的城市上海、未來改革開放的前沿城市深圳之后，排名第三位。

曾經(jīng)有一個全國各大城市戶口價值排行榜, 北京戶口的質(zhì)量仍然是全國質(zhì)量最高的。另有一個中國各城市戶口含金量排名，北京位列上海和深圳之前。

由此可見，人口流入流出因素并不是造成北京房價下跌的真正原因。

第二大因素，從城市經(jīng)濟(jì)競爭實力排名情況看，雖然存在南方北方經(jīng)濟(jì)差距，但北京的經(jīng)濟(jì)實力排在前列，說明北京并不存在房價下跌的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

最近，關(guān)于南方北方經(jīng)濟(jì)差距拉大的消息引發(fā)多人的熱議，這是否是北京房價下跌的原因呢？

從目前城市經(jīng)濟(jì)問題分析看，確實存在嚴(yán)重的南北經(jīng)濟(jì)差距拉大現(xiàn)象。

根據(jù)2020年第三季度的中國城市經(jīng)濟(jì)總量排名的綜合數(shù)據(jù)看，今年第三季度中國經(jīng)濟(jì)總量排名前十的城市依次是：上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、杭州、南京、武漢。在前十大經(jīng)濟(jì)問題城市中，北京成為唯一留在前十榜單里的北方的城市，北方重鎮(zhèn)、曾經(jīng)的三大直轄市之一的天津第一次掉出前十位，排名第11。

前十大經(jīng)濟(jì)總量城市中，北方城市只有北京，其余九大城市全部是南方城市，得出南北經(jīng)濟(jì)差距在拉大的結(jié)論應(yīng)該并沒有什么可以質(zhì)疑的。

而在這次十大房價下跌城市排名榜單中，我們也可以看出，房價跌幅較大的十大城市中，廊坊、青島、濟(jì)南、鄭州、天津、石家莊、長春、北京等八個城市位列榜中，確實與北方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r相呼應(yīng)。

但是我們要看到的是，今年第三季度中國經(jīng)濟(jì)總量排名前十的城市中北京位列上海之后排名第二位。另一個某經(jīng)濟(jì)研究院發(fā)布的2020年中國百強(qiáng)城排行榜顯示，北京、上海、廣州和深圳連續(xù)六年穩(wěn)居前四，北方城市雖然仍然只有北京一家，但北京排名仍然居首。

因此，從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力、城市經(jīng)濟(jì)總量和城市經(jīng)濟(jì)實力排名看，北京都是排名在前兩位，并不具備北京房價下跌的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

第三大因素，北京房價下跌是北京城市功能調(diào)整的結(jié)果，更可能是如何解決好大城市住房突出問題的方向？

既然北京已經(jīng)不具備人口流入流出的人口紅利導(dǎo)致的房價下跌因素，同時也不具備城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致的房價下跌的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，那么，是否是因為北京的房價過高導(dǎo)致回調(diào)呢？

從房價的絕對價格水平看，如果我們以二手房的交易均價來分析，深圳房價自2019年9月超過北京成為內(nèi)地第一，今年繼續(xù)保持第一。如今深圳的二手住房均價為68170元，北京只以60294元排名第二。而房價居于第一位的深圳沒有下跌，房價居民第二的北京房價下跌似乎沒有什么道理？

再從房價的增長幅度看，如果以2015年為基數(shù)，北京新建商品住房銷售價格如果以2015年為基準(zhǔn)100，則2020年7月為146.1%，上海是153.7%，廣州158.8%和深圳157.9%，如果我們進(jìn)行簡單平均計算，北京每年上漲了8.12%，上海上漲了10.74%、廣州上漲了11.76%和深圳上漲了11.58%?？梢姡c上海深圳廣州相比，北京的房價仍然是最低的。

那么，到底是什么因素導(dǎo)致北京的住房價格下跌并列入下跌城市排行榜中呢？主要有三個因素：

一是北京作為首都在人口流入和人才引進(jìn)上仍然處于相對控制的情形之下，并沒有像南方一些城市那些實施各種引進(jìn)人才和引進(jìn)人口的政策。2019年以來，各城市已經(jīng)開始密集出臺人才培養(yǎng)和引進(jìn)政策，僅2019年2月11日至2月15日，就有常州、海口、西安、南京、深圳等5個城市出臺人才引進(jìn)新政，前兩個月發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過16個。2020年12月份的年關(guān)之際，關(guān)于四大城市推出“史上最寬松”落戶的信息不僅讓人振奮還讓人驚訝！無錫推出落戶新政以后，福州推出落戶“零門檻”，廣州、青島兩大城市大專學(xué)歷即可落戶，從而再一次刷新了人們對戶籍制度的認(rèn)知底層思考。而北京雖然也重視人才建設(shè)，但由于首都的地位，不可能大張旗鼓地吸引人才，更由于北京城市規(guī)模和人口規(guī)模的局限，更不可能以人口規(guī)模擴(kuò)張為目標(biāo)。

二是北京首都功能調(diào)整，對外人口疏散起到了人口分流的作用，從而對房價上漲有一定的抑制。從2016年開始，北京開始疏解非首都功能、人口控制和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，城六區(qū)和城市副中心都開始人口疏解和人口控制，對北京核心區(qū)的那些最容易造成人口擁堵的部門，如各類批發(fā)市場、勞動密集行業(yè)，還有大學(xué)、醫(yī)院等進(jìn)行疏解，為建設(shè)高精尖結(jié)構(gòu)創(chuàng)造條件的同時，解決居民的養(yǎng)老、停車、買菜等問題。并對交通治堵、停車設(shè)施、大氣治理、買菜便利、養(yǎng)老服務(wù)和社會辦學(xué)等6個方面的“短板”進(jìn)行補(bǔ)齊。疏解非首都功能也是造成北京房價下跌的一個原因。

三是也許成為如何解決好大城市住房突出問題的一個趨勢。大城市的住房問題已經(jīng)成為最突出的住房問題，如何解決好大城市住房突出問題，既是社會穩(wěn)定的需要，更是社會發(fā)展的需要。如何解決好大城市住房突出問題，已經(jīng)成為目前的非常重要的經(jīng)濟(jì)政策。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。社會保障住房一直是社會最基本住房需求的保證和保障，以抑制房價的過快增長、防止房地產(chǎn)泡沫為重點(diǎn)的調(diào)控是近幾年的政策主流和主導(dǎo)方向。其中，加快房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展，強(qiáng)化房子是用來住的是其中重要的內(nèi)容。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，從而解決住房租賃市場的基礎(chǔ)性“瓶頸”難題，通過單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用，可以從根本上解決住房租賃市場供給的“瓶頸”難題。通過降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。北京的住房價格的下跌和穩(wěn)定也將成為大城市如何解決住房問題的積極措施。

北京房價進(jìn)入十大城市房價下跌排行榜，無論是好是壞都不重要，重要的是從北京房價下跌我們可以找到原因，并有針對性地解決房價難題。