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今年長沙樓市上半場，公寓組團(tuán)大跳水。

上半年，長沙公寓平均售價(jià)比普通住宅低438元/㎡，價(jià)格下行走勢明顯。

多個(gè)第三方機(jī)構(gòu)還預(yù)測，后期公寓價(jià)格仍有一定的下調(diào)空間。

“庫存維持高位”“組團(tuán)降價(jià)”“價(jià)格大跳水”，這是今年長沙樓市上半場，公寓產(chǎn)品最為明顯的特征。

3月，新力鉑園推出6888元/㎡的特價(jià)公寓，樓盤最終公布的銷售數(shù)據(jù)為：3天熱銷430套。

這一操作，拉開了公寓市場“以價(jià)換量”的序幕。緊隨其后，部分房企的公寓項(xiàng)目也開啟了“打折促銷”模式。

現(xiàn)狀

價(jià)格下行走勢明顯，市場供過于求

來自湖南世聯(lián)行的一組數(shù)據(jù)顯示：今年上半年，長沙市內(nèi)五區(qū)的公寓與普宅月度成交均價(jià)，出現(xiàn)了三年多以來首次“倒掛”——公寓平均售價(jià)比普通住宅低438元/㎡，價(jià)格下行走勢明顯。在多個(gè)項(xiàng)目優(yōu)惠促銷之下，上半年長沙公寓成交量同比大漲，但仍處于供過于求的狀態(tài)。

湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年，長沙內(nèi)五區(qū)公寓成交72.6萬平方米，同比上漲61%。但因長期高位供應(yīng)，長沙公寓庫存已經(jīng)達(dá)到461.78萬平方米，去化周期46.8個(gè)月，接近4年。

競爭紅海之下，勢必以價(jià)換量。來自0731房產(chǎn)研究院的一組數(shù)據(jù)顯示，上半年公寓市場價(jià)格仍處于下行趨勢：從內(nèi)五區(qū)公寓成交單價(jià)來看，8000元/㎡至10000元/㎡的公寓占比最高，達(dá)36.88%，8000元/㎡以下的公寓占比較去年增加，15000元/㎡的公寓占比降至10%以下。

趨勢

或降價(jià)走量，或產(chǎn)品突圍

明顯供過于求，庫存高企也將公寓市場推向兩極：或降價(jià)走量，或產(chǎn)品突圍。

降價(jià)走量已在“組團(tuán)降價(jià)”“打折促銷”中得到印證，產(chǎn)品創(chuàng)新突圍也正在進(jìn)行之中：高端豪宅大平層開始出現(xiàn)。例如，運(yùn)達(dá)中央廣場引爆了長沙商業(yè)大平層市場。短短十幾天成交額逾12億元，6000萬元/套被瞬間秒光，引發(fā)了現(xiàn)象級(jí)搶購。

高端改善需求的釋放，加之禁墅令和“雙限政策”之下，長沙大面積高住宅可選擇性少，高端住宅受限，因此，商業(yè)大平層成為品質(zhì)改善突破口。

據(jù)中原研究院數(shù)據(jù)，截至目前，市場僅7個(gè)商業(yè)大平層項(xiàng)目在售，多沿湘江兩岸分布;除萬象公園毛坯出售外其他精裝均價(jià)2.5萬元至6萬元之間。

未來

后期公寓價(jià)格仍有一定的下調(diào)空間

高位供應(yīng)、競爭紅海，特別是組團(tuán)跳水的現(xiàn)象，整個(gè)市場都在謹(jǐn)慎觀望。多個(gè)第三方機(jī)構(gòu)預(yù)測，后期公寓價(jià)格仍有一定的下調(diào)空間。

與此同時(shí)，我們也需要注意到，長沙公寓存在降價(jià)的空間。這一邏輯的起始，是因?yàn)樽≌拶?，沒了房票，閑錢進(jìn)入了不限購、不限貸的公寓市場。溢出性投資需求曾使長沙公寓一度熱銷，大量需求的涌入進(jìn)而推高了價(jià)格。

湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年商務(wù)公寓的價(jià)格攀升，住宅限價(jià)，公寓和住宅性價(jià)比擴(kuò)大明顯。2020年市場開始理性化，價(jià)格明顯回落，至2021年價(jià)值降至1.0以下。

這個(gè)趨勢，可以被看作是公寓市場價(jià)格回歸理性的信號(hào)。

有業(yè)內(nèi)資深專家稱：“隨著供應(yīng)量的增加和市場慢慢回歸理性，長沙公寓的價(jià)格回到了一個(gè)合理且本身商品應(yīng)該具備的價(jià)格。”(記者羅雅琪實(shí)習(xí)生曾瀾)