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按套內(nèi)面積計價是取消公攤嗎？

業(yè)內(nèi)：公攤面積與居住體驗相關(guān)，“一筆勾銷”并不合理

買房按建筑面積計價還是按套內(nèi)面積計價的話題近日再次引發(fā)公眾熱議，緣起湖南衡陽日前宣布，將從2025年1月1日起，針對商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價。有買房人認(rèn)為這是取消公攤了，但也有人認(rèn)為公攤面積并沒有取消，因為房產(chǎn)的總價沒變。究竟按套計價是不是取消公攤面積?今后會不會全面推廣呢?

衡陽：

明年起按套內(nèi)建筑面積計價

今年12月12日，“衡陽發(fā)布”微信公眾號發(fā)文稱，當(dāng)?shù)氐纳唐贩夸N售自明年起將實行套內(nèi)建筑面積計價。記者了解到，衡陽當(dāng)?shù)囟鄠€部門在發(fā)布的通知中表示，套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成;開發(fā)商在簽訂網(wǎng)簽合同時，應(yīng)與購房人約定按套內(nèi)建筑面積計算商品房價款，若發(fā)生面積糾紛，套內(nèi)建筑面積作為處理糾紛的依據(jù)。

此外，開發(fā)商還需在銷售時公示公攤部位的位置、面積、用途等信息，以及不分?jǐn)偟墓貌课弧Ｔ诿鞔a標(biāo)價上，房企應(yīng)在銷售場地醒目位置放置價目表，標(biāo)價內(nèi)容要與套內(nèi)建筑面積單價保持一致。

業(yè)內(nèi)：

按套計價不等于取消公攤

“衡陽不是第一個喊出按套計價的城市，應(yīng)該也不會是最后一個”，家住南京江北的市民武先生告訴記者，他關(guān)注這個話題很多年，其實早在2002年，重慶市就已經(jīng)按套內(nèi)建筑面積計價了，作為試點城市施行了20多年。此后陸續(xù)有部分城市提出可以按套內(nèi)面積計價，但是落實的并不多。“有人認(rèn)為按套計價就是取消公攤，其實在我看來并不盡然，”武先生認(rèn)為，商品房小區(qū)的公攤部分仍有存在的必要，否則居住品質(zhì)無法保障，“試想，一個小區(qū)沒有大堂、沒有樓道能行嗎?高檔小區(qū)若沒有會所，改善人群會埋單嗎?”

河西一家高端樓盤的營銷部沈經(jīng)理則告訴記者，買房人呼吁“按套計價”其實更多是從提高得房率出發(fā)的，“有的高層項目得房率只有70%甚至更低，客戶會認(rèn)為這是公攤面積過大導(dǎo)致的，因此普遍希望按套內(nèi)計價。”沈經(jīng)理說，無論是否按套內(nèi)計價，都不會影響購房者的實際支出成本，公攤面積也不是越小越好，如果開發(fā)商過度擠壓公攤部分，則有可能導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下降，常見的入戶大堂、小區(qū)綠化等公共面積縮水。

專家：

公攤部分不宜“一筆勾銷”

南京工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授、南京市房地產(chǎn)學(xué)會會長吳翔華接受揚(yáng)子晚報/紫牛新聞記者采訪時表示，在住建部2001年頒布的商品房銷售管理辦法中就曾明確指出，商品房銷售可以按三種方式計價，分別是按套、按建筑面積、按套內(nèi)建筑面積。在過去的房產(chǎn)證和如今的不動產(chǎn)證上，都記載著房屋的建筑面積和套內(nèi)建筑面積，而套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積，這與此次衡陽出臺的新規(guī)中所表述的內(nèi)容是一致的。

“是否取消公攤一直有爭議，‘一筆勾銷’恐怕并不適宜”，南京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張輝認(rèn)為，取消公攤面積的最大益處是讓購房者明明白白消費(fèi)，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，從而保護(hù)購房者的合法權(quán)益。但是在房地產(chǎn)市場中，如果按套內(nèi)建筑面積計價，為了實現(xiàn)銷售金額最大化，房企對于公攤面積能省則省，如在同一樓層安置更多的戶數(shù)，“兩梯兩戶和兩梯十戶，在居住體驗上差別是很大的”。

隨著買房人對于居住品質(zhì)要求的提升，綠化、會所、精裝大堂等公共區(qū)域帶來的高品質(zhì)體驗，都依賴于“公攤面積”，因此取消公攤在現(xiàn)階段并不合理也不現(xiàn)實。張輝表示，其實針對買家最為在意的“公攤大”“得房率低”等問題，包括南京在內(nèi)的許多城市已經(jīng)作出了應(yīng)對，如廣州、深圳、合肥等地，在計容建面、得房率、陽臺進(jìn)深等方面都進(jìn)行了優(yōu)化，以提升項目得房率，實現(xiàn)“零公攤”甚至“負(fù)公攤”。比如南京“四代宅”的得房率普遍超過100%，更“卷”的可以做到120%，這些項目是用陽臺和露臺的面積增加了客戶的實際居住體驗，或許這才是是否取消公攤爭議的解決之道。(馬祚波)

●什么是公攤面積？

“公攤”模式最早源于20世紀(jì)50年代的香港，由于房地產(chǎn)業(yè)起步階段均為整棟出售，價格高昂，房產(chǎn)商李嘉誠想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分?jǐn)偅?ldquo;公攤”由此而來。

通俗來說，公攤面積是建筑面積減去套內(nèi)建筑面積剩下的值。

目前國內(nèi)商品房銷售多采用“建筑面積”計價的方式，建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積。

●公攤面積如何計算？

計算公攤面積的標(biāo)準(zhǔn)方法通常是根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)和地方規(guī)定來執(zhí)行。具體來說，公攤面積的計算公式為：

公攤面積=公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積;

公攤系數(shù)=需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和÷各套內(nèi)建筑面積之和

=(總建筑面積之和-各套內(nèi)建筑面積之和)÷各戶套內(nèi)建筑面積之和;

其中，總建筑面積是指建筑物地上和地下的總面積，而公攤系數(shù)則是由開發(fā)商根據(jù)建筑設(shè)計規(guī)范和實際情況確定的。

●不同類型住宅公攤面積有何區(qū)別？

目前，國家沒有明確的規(guī)定公攤面積必須控制在哪個區(qū)間范圍內(nèi)，但國內(nèi)大部分樓房的公攤比例在15%～25%之間。不同類型的住宅公攤面積不同，可以參考以下幾種情況：

普通多層住宅樓(沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空)：公攤系數(shù)約為10%～15%

帶電梯的小高層住宅：公攤系數(shù)約為15%～20%

高層住宅：公攤系數(shù)約為20%～25%

一般來說，影響公攤面積的因素包括梯戶比、套內(nèi)面積大小和樓層高低。梯戶比越高，公攤面積越大;套內(nèi)面積越大，公攤面積也相應(yīng)增加;樓層越高，電梯、消防等公共設(shè)施越多，公攤面積也會增加。

據(jù)紅網(wǎng)、央視新聞微信公眾號等