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上一次美國的購物中心被“荒地”籠罩是在去年11月，當(dāng)時的情形生動地提醒人們：隨著破產(chǎn)客戶的名單不斷拉長，兩家大型購物中心的業(yè)主在一個周末申請了破產(chǎn)保護，當(dāng)時有媒體稱，商場租戶之間發(fā)生了一場所謂的“大屠殺”事件。

在去年11月初，兩個購物中心房地產(chǎn)投資信托基金——賓夕法尼亞州不動產(chǎn)投資信托基金(Pennsylvania Real Estate Investment Trust)和CBL & Associates Properties——申請了破產(chǎn)保護，理由是新冠病毒大流行給租戶帶來了壓力，并暗示它們自己也承受著很大的壓力。法庭文件顯示，這兩家房地產(chǎn)投資信托基金在全美總共占據(jù)了8700萬平方英尺(約合808萬平方米)的房地產(chǎn)面積。

不過，盡管期間偶爾會出現(xiàn)小幅波動，但自2020年末以來，購物中心行業(yè)自己的強行硬撐，再加上美國政府實施的“無條件基本收入”(Universal Basic Income)政策提供了支持，這個行業(yè)一直都相對穩(wěn)定。最近幾個月以來，隨著美國政府最新刺激資金的流入，美國的零售銷售創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，而只要政府慷慨提供的資金還在繼續(xù)涌入，購物中心行業(yè)就還能勉力支撐下去。

不幸的是，在現(xiàn)在的這個世界里，哪個企業(yè)還能再活一天、而哪個企業(yè)則必須申請破產(chǎn)，越來越多地取決于政府的中央計劃，很少會發(fā)生所謂的“流動性事件”，但購物中心行業(yè)的基本面卻仍在繼續(xù)崩潰。

據(jù)最近的一項分析顯示，在2020年里，經(jīng)估價后的美國購物中心價值平均而言暴跌了60%，這不僅預(yù)示著零售物業(yè)將會面臨更多的痛苦——盡管有報道稱，美國經(jīng)濟正在從新冠病毒大流行所導(dǎo)致的停擺中復(fù)蘇。高盛表示，美國經(jīng)濟的增長速度甚至達到了有記錄以來的最快水平——還有迄今為止最明確的跡象表明，這個痛苦的世界正在等待著美國政府無數(shù)次提供支持的嘗試變得不再可行的那一刻，到那時美國經(jīng)濟的悲哀現(xiàn)實將會重新浮出水面。

在壞賬和欠款、違約以及喪失抵押品贖回權(quán)引發(fā)房地產(chǎn)重新估值之后，118處有商業(yè)抵押貸款支持證券債務(wù)的零售錨定房產(chǎn)的價值被抹去了大約40億美元。

更加糟糕的是：60%的平均降幅實際上可能低估了待售房產(chǎn)的損失，因為有太多的零售房地產(chǎn)陷入了困境。更糟糕的是：隨著電子商務(wù)繼續(xù)搶占市場份額，很少有買家愿意冒險收購老化的購物中心。

降幅令人瞠目

“這個降幅真是令人瞠目結(jié)舌。”DBRS Morningstar評級服務(wù)公司跟蹤商業(yè)房地產(chǎn)的分析師格溫·魯什(Gwen Roush)在接受采訪時表示。

因此，由于預(yù)計購物中心歷史上最大的市場清算沖擊即將到來，西蒙地產(chǎn)集團(Simon Property Group)、布魯克菲爾德資產(chǎn)管理公司(Brookfield Asset Management)和喜達屋資本集團(Starwood Capital Group)等最大的業(yè)主們已經(jīng)開始對房地產(chǎn)進行分類，放棄那些賠錢的物業(yè)，同時對可行的物業(yè)進行再投資。當(dāng)然，美國購物中心的“噩夢”早就來了——亞馬遜(股票代碼：AMZN)摧毀了全美各地的實體店，而新冠病毒疫情只是釘在棺木上的最后一顆釘子而已。

在新冠肺炎疫情促使美國人加速轉(zhuǎn)向網(wǎng)購之前，購物中心就已經(jīng)因為百貨商店的破產(chǎn)和很高的空置率而遭受到了重創(chuàng)。即使疫苗廣泛接種并最終形成群體免疫，也不太可能會吸引顧客回到散發(fā)著肉桂烘焙食品香味的、早已被時代所拋棄的購物中心里去。

當(dāng)“錘子”打來的時候，后果將是災(zāi)難性的：根據(jù)Compass Point Research & Trading的房地產(chǎn)分析師弗洛里斯·范·迪庫姆(Floris Van Dijkum)的說法，就美國的1100家室內(nèi)購物中心而言，其中只有大約一半有很好的生存機會。他說道，強者將變得更強，而最弱的購物中心則將面臨被拋棄或更糟的境地。

“(購物中心的)質(zhì)量或好或壞，兩者之間存在著巨大的分歧。”范·迪庫姆說道。“按價值計算，80%的價值都集中在前300家購物中心身上。”

由于預(yù)計一旦“最后審判日”到來，債務(wù)最終將不得不被清算，美國最大的購物中心業(yè)主西蒙地產(chǎn)集團正在與貸款經(jīng)理合作，對那些表現(xiàn)不佳的購物中心的債務(wù)進行重組，或者直接交還鑰匙。

“我們希望能在一些方面達成交易。”西蒙地產(chǎn)集團的首席執(zhí)行官大衛(wèi)·西蒙(David Simon)在該公司最新的財報電話會議上表示。“否則，它們將不再是我們業(yè)務(wù)組合的一部分，我們祝新的業(yè)主能有好運。”

價值取決于質(zhì)量好壞

據(jù)當(dāng)?shù)匦侣剤蟮?，西蒙地產(chǎn)集團位于亞特蘭大郊外的Town Center購物中心曾被估價為3.22億美元，但在2月份進行的一次法院止贖拍賣中，這個購物中心沒有收到任何競標(biāo)。另外，該公司旗下位于費城附近的蒙哥馬利購物中心(Montgomery Mall)去年的估值僅為6100萬美元，較2014年的價值下降了69%。

據(jù)房地產(chǎn)資本分析公司(Real Capital Analytics Inc.)提供的數(shù)據(jù)顯示，1月份售出的少數(shù)幾家購物中心的價格同比僅下降了1.8%。據(jù)這家研究公司的高級副總裁吉姆·科斯特洛(Jim Costello)說，這是因為大多數(shù)賣出去的購物中心都有著很高的質(zhì)量，但那些質(zhì)量不好的購物中心則拿不到報價。

有些較為樂觀的購物中心賣家正在等待經(jīng)濟復(fù)蘇，然后再嘗試拋售房產(chǎn)，寄希望于到那時價格會變得更高一些。

擁有37家美國購物中心的Unibaal-Rodamco-Westfield在第四季度財報中表示，該公司希望在2022年“當(dāng)投資市場重新開放時，大幅減少我們在美國的財務(wù)敞口”——換而言之，現(xiàn)在該公司手里還有很多購物中心賣不出去。

與此同時，根據(jù)科斯特洛的說法，對于許多低端購物中心來說，其價值只是相當(dāng)于土地成本減去拆遷成本而已。

“橙色的瓷磚和棕色的地毯只會被拆掉，翻到下面，最終會以人們可以在那里建造其他建筑物的價格來進行交易。”他說道。

與此同時，空置率還在不斷上升，租戶滯納租金，而在這種越來越令人絕望的情況下，多家購物中心運營商都已開始試圖逃避債務(wù)負擔(dān)。但是，這樣做的結(jié)果并不太好：購物中心運營商Washington Prime Group在2月份沒有支付利息，而是聘請了重組顧問。而如上所述，賓夕法尼亞州房地產(chǎn)投資信托基金和CBL & Associates Properties則已在去年申請破產(chǎn)保護。

與此同時，此前被壓了下去的違約現(xiàn)象正在變得堆積如山：Trepp數(shù)據(jù)顯示，從債務(wù)管理的角度來看，大約17%擁有CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)貸款的零售物業(yè)因拖欠付款或其他財務(wù)問題而被轉(zhuǎn)移到了追索專家手中，僅次于酒店物業(yè)的24.5%。這就意味著，一旦“大壩”的大門打開，遲早會出現(xiàn)大量的違約。

評級機構(gòu)Kroll Bond Rating Agency的高級董事總經(jīng)理Roy Chun表示，該機構(gòu)已經(jīng)下調(diào)了數(shù)百批債券的評級，其中許多是購物中心的債券，因為人們越來越擔(dān)心投資者會得不到償還。他說道，資金停止流動只是個時間問題。

“如果這是一場棒球賽，那么可以說現(xiàn)在比賽是在第六局或第七局。”他說道。“但你已經(jīng)知道誰是贏家，誰是輸家了。”(星云)