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房企的未來十年是低增長時(shí)代，也是大變局時(shí)代。在后疫情時(shí)代，“人”與“空間”的關(guān)系被改變，“三道紅線”的出臺(tái)意味著地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化，未來行業(yè)格局將加速變革。與此同時(shí)，科技與數(shù)智化又將給房企帶來新機(jī)會(huì)。在此背景下，房企需要堅(jiān)守長期主義，尋找更多創(chuàng)新可能，探索突破口，這是日前易居沃頓PMBA-10期課題發(fā)布上透露的。

“三道紅線”下

行業(yè)向精細(xì)化發(fā)展

今年土地市場熱度不減，很多中小型房企，甚至頭部房企在現(xiàn)金流方面都遇到壓力。如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控?陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌認(rèn)為，經(jīng)營性現(xiàn)金流管理，永遠(yuǎn)是房企最核心的事情。用杠桿撬動(dòng)房企發(fā)展的時(shí)代一去不復(fù)還，能讓房企渡過困難的就是經(jīng)營性現(xiàn)金流。所以房企要真正把經(jīng)營性現(xiàn)金流擺在第一位，如果這個(gè)問題解決不好，房企會(huì)遇到很大的挑戰(zhàn)。“三道紅線”是一個(gè)分水嶺，它意味著行業(yè)從野蠻生長向精細(xì)化發(fā)展，在這種情況下，正面理解政策是一件好事。房地產(chǎn)離不開金融，金融也離不開房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場因金融而進(jìn)步，金融也因?yàn)榉康禺a(chǎn)得到很好的發(fā)展。因此，房企必須做好經(jīng)營性現(xiàn)金流管理問題。

萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁，酒店與度假事業(yè)部首席執(zhí)行官丁長峰則表示，疫情影響下，商辦物業(yè)的空置率和租金價(jià)格持續(xù)下滑。但另一方面，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的客戶也發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化，Z世代消費(fèi)力顯現(xiàn)，年輕化、國潮、消費(fèi)下沉成為大趨勢，生活剛需消費(fèi)與互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)增長迅猛，服務(wù)類消費(fèi)成為主流。讓經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)自立自強(qiáng)，房企必須要具備四個(gè)基礎(chǔ)能力：精準(zhǔn)定位的產(chǎn)品能力，投資布局能力，建造能力，經(jīng)營管理能力。說到底，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)最核心的還是“人”，投資經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)首要就是提前投資人和自己的團(tuán)隊(duì)，而且一定要用長期主義的心態(tài)去投資人。

低增長周期下

房企組織戰(zhàn)略亟待升級(jí)

在低增長時(shí)代，房企紛紛提出要組織升級(jí)。珠江投資集團(tuán)總裁王晞表示，房企當(dāng)下的組織架構(gòu)、流程、權(quán)責(zé)、專業(yè)細(xì)分?jǐn)?shù)字化管理的顆粒度還不夠嗎?低增長時(shí)代的組織升級(jí)，不能再是組織管理上的升級(jí)，而應(yīng)該是組織戰(zhàn)略上的升維。

組織戰(zhàn)略如何升維?房企如何應(yīng)變?珠江投資集團(tuán)總裁王晞總結(jié)為一句話：“自下而上，發(fā)動(dòng)內(nèi)因，改變基因鏈接生態(tài)，重啟思維”。人生就是不可避免地不斷解決發(fā)散性問題的過程，單純靠邏輯和推論的理性很難駕馭。而目前房企在組織管理上常犯的錯(cuò)誤，就是總想用對(duì)待邏輯化、匯聚性問題的方法，來解決發(fā)散性問題。最后的結(jié)果就是越來越錯(cuò)，用越多的控制手段來解決發(fā)散性問題，就會(huì)帶來更多的問題。因此，未來組織的作用則是建立生態(tài)系統(tǒng)將一個(gè)個(gè)超級(jí)個(gè)體通過自主動(dòng)因的驅(qū)動(dòng)進(jìn)行鏈接，從而實(shí)現(xiàn)平臺(tái)化與合伙人之間的相互補(bǔ)臺(tái)、相互賦能資源放大的生態(tài)鏈組合，而這也是個(gè)長期的過程，需要堅(jiān)持長期主義。

土拍下的冷思考

用長期主義應(yīng)對(duì)變化

在某種程度而言，拍到性價(jià)比高的地塊是房企的最重要工作。近期土拍市場火熱，一些沒拍到地的房企很焦慮。焦慮并不能改變現(xiàn)狀，房企需要冷靜思考幾個(gè)問題：房地產(chǎn)市場的政策屬性是在加強(qiáng)還是減弱?政策的本質(zhì)目的是什么?導(dǎo)向是否改變?自有資金能買多少塊地?

旭輝集團(tuán)CEO林峰分享了他在土拍熱下的冷思考：行業(yè)的金融屬性會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，行業(yè)的合作、競爭和整合都在加劇。林峰認(rèn)為，房企行業(yè)已進(jìn)入一個(gè)短兵相接的競爭時(shí)代，成為你輸我贏的博弈。除了強(qiáng)度，競爭的難度也增加很多。此外，行業(yè)整合在加劇，整合的特點(diǎn)從之前的大魚吃小魚，到了大魚吃中魚、快魚吃慢魚，甚至大魚吃大魚的階段。而房地產(chǎn)行業(yè)依舊是支柱型行業(yè)，哪怕競爭再強(qiáng)、地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)在，不在的只有可能是企業(yè)。

未來，林峰對(duì)地產(chǎn)行業(yè)預(yù)測：對(duì)房企融資會(huì)進(jìn)一步收緊;限價(jià)的審批會(huì)保持收緊;集中供地的政策會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化;今年剩余兩次的集中供地?zé)岫葧?huì)逐步降低;行業(yè)的毛凈利率會(huì)進(jìn)一步下滑，分化會(huì)加劇;出讓金征收主體的改變，將產(chǎn)生后續(xù)影響;房價(jià)依然會(huì)保持穩(wěn)定。說到底，不管環(huán)境怎么變化，房企應(yīng)堅(jiān)持長期主義，用最樸素的簡單應(yīng)對(duì)紛繁的變化。(孫鑫吳帆容)