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上海濱江區(qū)域或將迎來新的商業(yè)格局。

今年3月底，上海南灘城市建設發(fā)展有限公司聯(lián)合上海濱和城市建設發(fā)展有限公司，以底價135.0388億元競得黃浦區(qū)濱江地塊。該地塊與綠地外灘中心相鄰，是董家渡大區(qū)域的最后一個商辦地塊。其成功出讓，意味著南外灘商圈的進一步壯大。

黃浦濱江只是一個縮影。近年來，上海濱江區(qū)域的商業(yè)地塊出讓與新開項目越來越多，如：B站、美團于楊浦濱江拿下商辦地塊；黃浦濱江、徐匯濱江相繼迎來綠地潮方、AI PLAZA西岸鳳巢的亮相……濱江區(qū)域儼然成就了新的商業(yè)熱土。

政策利好，某種程度上也為區(qū)域內商業(yè)項目提供了“大施拳腳”的機會。在《上海市商業(yè)空間布局專項規(guī)劃（2021-2035年）》草案中， 楊浦濱江、徐匯濱江、北外灘、前灘等濱江區(qū)域的商圈均位列于未來上海計劃新增的市級商業(yè)中心范圍內。

這些區(qū)域的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀究竟怎樣，有哪些潛力可供挖掘？贏商網將透過南外灘、北外灘、楊浦濱江、徐匯濱江、前灘、世博等重點區(qū)域內的商圈及商業(yè)現(xiàn)狀，探究其獨特之處。

南外灘：“新面孔”不斷，與濱江岸線相連

南外灘商圈位于黃浦濱江地塊，與外灘附近的南京東路商圈、豫園商圈相距不遠。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，南外灘為新興的區(qū)域商圈，商圈面積64.8萬㎡，工作日去重客流為71915人，節(jié)假日去重客流51417人。目前，商圈內唯一亮相的購物中心為綠地外灘中心商業(yè)一期——綠地·外灘潮方。

綠地外灘中心商業(yè)部分總面積約17萬平方米，一期商業(yè)“綠地·外灘潮方”與外灘岸線僅“一路之隔”，項目于2021年9月30日亮相，定位為“海派文化中心——外灘高端生活方式和夜生活聚集地”。

濱江金融板塊的規(guī)劃升級，助推了綠地·外灘潮方的亮相。據(jù)悉，項目還將架起空中廊橋連通黃浦濱江，成為外灘唯一一座與濱江岸線空中相連的商業(yè)體。

相鄰地塊，上海南灘城建聯(lián)合濱和城建拿下的地塊商業(yè)部分，與之相互補充。根據(jù)該地塊的出讓須知，商業(yè)業(yè)態(tài)以商務配套類商業(yè)為主，如生活方式類業(yè)態(tài)、餐飲、零售等，并以引進中高端品牌為主。

北外灘：高強度開發(fā)，各地大佬搶地進場

從略顯低調到高強度開發(fā)，天際線不斷被刷新，與陸家嘴(600663)隔江相望的北外灘，在商業(yè)能級方面得以明顯提升。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，地鐵12號線提籃橋站、國際客運中心站均在北外灘商圈范圍內。其中，國際客運中心站與白玉蘭廣場購物中心LG1層無縫相連，地鐵12號線提籃橋站周邊則匯聚了北外灘來福士廣場、上實中心、白金灣廣場、J·LIFE金茂時尚生活中心等項目。該商圈同樣為新興商圈，工作日去重客流為347306人，節(jié)假日去重客流為283451人。

2021年，北外灘來福士亮相，以眾多首店、還原弄堂場景的主題街區(qū)，書寫著摩登時尚與復古情懷，為虹口商業(yè)增添新活力。

臨近的北外灘89、90、91街坊地塊，被上實發(fā)展(600748)（聯(lián)合其他企業(yè)）先后拿下，規(guī)劃建設浦西第一高樓。今年2月，華貿35.53億元奪得北外灘59街坊，以奢侈品零售服務、高端商務配套為主的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃，彰顯了北外灘市級商業(yè)中心的地位，同時將整個北外灘商圈推向更高的階梯。

陸家嘴濱江：活力金融中心，增量、存量“齊頭并進”

地處上海中部、浦東中西部，與外灘隔江而望的陸家嘴濱江，地位與外灘不相上下，區(qū)域內的商業(yè)密度更是位居上海商圈前列。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，小陸家嘴-張楊路商圈為陸家嘴區(qū)域的核心商圈，商圈范圍涵蓋陸家嘴、東昌路、世紀大道三站地鐵，其中已開業(yè)購物中心數(shù)量高達16個，涵蓋ifc商場、正大廣場、陸家嘴中心L+mall、世紀匯廣場、第一八佰伴、尚悅灣、九六廣場、華潤時代廣場、濱江世茂52+等知名項目，其競爭之激烈，可見一斑。

緊挨濱江地帶的陸家嘴濱江金融城，原址為上海船廠，可追溯至1862年英商開設的祥生船廠。2005年，中信泰富與中船置業(yè)達成合作共同開發(fā)該項目，歷經10多年開發(fā)，將其打造成一座綜合商業(yè)、住宅、藝術、酒店、辦公的活力金融中心。GALA MALL尚悅灣廣場和船廠1862均為該金融中心的商業(yè)部分，隨處可見過往的船廠元素。新開商業(yè)與存量改造，共同托起了該商圈的繁盛。

楊浦濱江：工業(yè)蝶變高地，三大互聯(lián)網企業(yè)雄踞

有著“百年工業(yè)”文化底蘊的楊浦濱江，集聚了中國第一家發(fā)電廠、第一家煤氣廠、第一家水廠、第一家紡織廠等工業(yè)廠房。隨著城市更新進程，眾多工業(yè)廠房變身為城市秀場或者國際時尚中心、創(chuàng)意產業(yè)園，以打造“濱江國際創(chuàng)新帶，后工業(yè)未來水岸”。

其中，由國棉十七廠改造成的國際時尚中心，緊鄰黃浦江北岸，新建了多功能秀場、創(chuàng)意辦公、精品倉、酒店式公寓、餐飲娛樂及游船碼頭等功能區(qū)，成為一大旅游景點。

與之對應的楊浦濱江商圈，為成熟的區(qū)域商圈。贏商大數(shù)據(jù)顯示，該商圈面積421.9萬㎡，商圈內已開業(yè)購物中心有寶龍·旭輝廣場、七巧國、百聯(lián)濱江購物中心、上海時代城市奧特萊斯。

互聯(lián)網企業(yè)競相搶灘拿地，為楊浦濱江帶來新的機遇。2020-2021年，美團、B站、字節(jié)跳動先后斥資在楊浦濱江拿地，且均設有商業(yè)部分。據(jù)悉，美團拿下的地塊中約有6.5萬方自持商業(yè)，將積極引入首店和旗艦店，推進濱江商業(yè)的建設。

徐匯濱江：科技與藝術“齊飛”，打造活力水岸商業(yè)

“科創(chuàng)繡帶”、藝術殿堂、產業(yè)高地……徐匯濱江尤其是西岸板塊有著多重耀眼標簽。在上海2035總體規(guī)劃中，將西岸定位為中央活動區(qū)核心承載段，目標建成世界級濱水開放空間。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，徐匯濱江區(qū)域涵蓋了兩大商圈，分別是徐匯濱江商圈、云錦路商圈。其中，徐匯濱江商圈為成熟的區(qū)域型商圈，擁有徐匯正大樂城、徐匯綠地繽紛城、保利時光里三個相對成熟的商業(yè)項目；云錦路商圈為新興商圈，商圈內已開業(yè)購物中心分別是上海東航云錦天地、上海徐匯綠地濱江CLUB、AI PLAZA西岸鳳巢。

2021年，上海西岸首個活力水岸旗艦商業(yè)AI PLAZA西岸鳳巢開業(yè)，重新定義了商業(yè)與藝術、自然、科技的融合，激活整個濱江的城市活力。未來，徐匯濱江區(qū)域內還將迎來龍華會、西岸傳媒港、陽光濱江天地的亮相，進一步完善區(qū)域生活，帶來更多想象空間。

前灘：陸家嘴2.0升級版本，商業(yè)大有可為

在《上海2035規(guī)劃》中，前灘被列為城市高等級的中央活動區(qū)之一，是陸家嘴2.0升級版本。內地市場第三個太古里——前灘太古里的到來，加速了這一目標進程。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，前灘商圈為新興的區(qū)域商圈，以商務辦公人群為主，工作日去重客流遠高于節(jié)假日去重客流。商圈內的購物中心主要包括前灘太古里、晶耀前灘、前灘31、上海29-03地塊。

2021年，內地第三個太古里——前灘太古里迎來開業(yè)，其重奢云集的品牌組合，打破了上?！捌治骱懵V場、浦東IFC商場”高奢商場格局。距離前灘太古里不遠處，港信德集團與上海陸家嘴集團在浦東前灘開發(fā)的商業(yè)文化綜合體項目“前灘31”已經開工，預計2023年4月開業(yè)。其商業(yè)部分“前灘31樂薈”將打造成為國內首個文娛MALL。

此外，世貿中心和前灘東方廣場的底層配置了沿街商業(yè)，前灘四方城規(guī)劃的有寫字樓配套商業(yè)，前灘太古里東側則是2幅大型商住辦項目，皆處于建設中。未來，前灘國際商務區(qū)規(guī)劃的可開發(fā)項目全面建成后，商業(yè)部分更是大有可為。

后灘：世博溢出效應，超大體量商業(yè)“坐陣”

上海后灘一般指上海世博后灘濕地公園，為上海世博園的核心綠地景觀之一。2010年上海世博會舉辦，將上海這座城市推向了世界，同時帶動了區(qū)域的商業(yè)發(fā)展進程。

世博會結束后，世博園區(qū)最大的單體項目世博軸，被改建為超廣域型購物中心——上海世博源，并通過“水”元素巧妙地將整體打造成“二街五區(qū)”，成為兩站地鐵站的上蓋商業(yè)，于2014年正式開業(yè)。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，世博商圈為成熟的區(qū)域商圈，工作日去重客流與節(jié)假日去重客流均超過40萬。目前，商圈內的唯一大型購物中心仍是世博源。周邊的中華藝術宮、梅賽德斯-奔馳文化中心、世博公園，豐富了商圈的客群需求，也使得這座總建筑面積達33萬方的商業(yè)體，不斷根據(jù)市場需求進行業(yè)態(tài)優(yōu)化調整。

?（以上圖片來源于贏商大數(shù)據(jù)-城市商業(yè)地圖）