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一些房齡較老的小區(qū)，由于建成年代較早、失養(yǎng)失修失管，以及市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全等原因，居住舒適度逐年降低。

2020年7月，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見發(fā)布，此前，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造已有三年的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。由于拆遷成本高或者并不需要大拆大遷，老舊小區(qū)改造是近年來的重點(diǎn)民生工程，加裝電梯就是其中的一項(xiàng)重要舉措。

這些居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)(含單棟住宅樓)，主要指2000年底前建成的老舊小區(qū)。它們一般沒有電梯，而住戶普遍年齡偏大，出行不便。因此，老樓裝新梯就成了推進(jìn)老舊小區(qū)改造的試水工程。

不過，從住建部粗略的統(tǒng)計(jì)來看，各地推行的效果不一，這件好事要實(shí)行起來，并不是那么容易。杭州的“公交化電梯方案”，在爭(zhēng)議聲中，已經(jīng)運(yùn)行了一段時(shí)間。

“公交電梯“一次1元錢，真的劃算嗎?

不久前，杭州一老小區(qū)想出辦法：新裝電梯像坐公交車一樣按次付費(fèi)，一次一塊錢。電梯公司全額承擔(dān)前期建設(shè)和后期維保費(fèi)用。然而，根據(jù)媒體的后續(xù)追蹤，這一模式運(yùn)營(yíng)狀況并不理想，很多人寧愿爬樓，也不愿意花一塊錢坐電梯。“爬一次省一塊”，老人的錢并不好賺。

目前投入的公交電梯有三成虧本，下一步電梯公司打算調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略。

這個(gè)案例的結(jié)果看上去是雙輸——電梯公司血虧，已經(jīng)投資的錢因?yàn)殡娞菔褂寐实褪詹换貋?，也不可能再重新回到由業(yè)主出錢+政府補(bǔ)貼的協(xié)商階段;本來有了方便上下的電梯，但結(jié)果居民還得爬樓。

怎么給老樓裝上電梯，關(guān)鍵在于背后的利益平衡，公交化運(yùn)營(yíng)顯然沒有徹底解決這一矛盾。不僅是裝電梯的錢誰出，不同樓層的住戶按照什么比例出，更重要的是，在高房?jī)r(jià)的當(dāng)下，新裝的電梯改變了不同樓層的房產(chǎn)價(jià)值，必然會(huì)造成居民對(duì)此的不同態(tài)度。

小小的電梯，承載了道德、經(jīng)濟(jì)利益等權(quán)利博弈，能否順利推行這項(xiàng)民生工程、真正做到惠民，恐怕得非常細(xì)致地權(quán)衡和處理其中的問題。

加裝電梯還處在初級(jí)階段

在某地產(chǎn)中介公司工作多年的李超覺得，最現(xiàn)實(shí)的辦法還是居委會(huì)、物業(yè)管理與業(yè)主和電梯公司協(xié)調(diào)，由業(yè)主出錢+政府補(bǔ)貼把電梯裝上。

“能裝上就不錯(cuò)了?，F(xiàn)在最難的是，業(yè)主之間利益不均，達(dá)不成一致意見，吵了好幾年，有的住戶人都去世了也沒裝上。”李超說。

一些處在中心地段的老房很尷尬。一方面，地理位置極佳，周邊交通和配套設(shè)施完善;另一方面，沒有電梯和車位，舒適度不高。

由于拆遷成本高，地產(chǎn)商一般選擇在城市新區(qū)另起爐灶。前期棚戶區(qū)改造的貨幣化拆遷安置在一定程度上推高了房?jī)r(jià)，各地棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策又相繼退出，老舊小區(qū)改造走上前臺(tái)，成為未來城鎮(zhèn)的重點(diǎn)工作。陜西省西安市，高樓林立與上世紀(jì)八九十年代建成的老舊小區(qū)形成鮮明對(duì)比。

從2017年起，住建部會(huì)同有關(guān)部門開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)，2019年開始在全國(guó)層面推進(jìn)。

與之前“大拆大遷、一拆了之”的方式不同，2019年，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)在于，“改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的可加裝電梯，配建停車設(shè)施，促進(jìn)住戶戶內(nèi)改造并帶動(dòng)消費(fèi)”。

隨著國(guó)務(wù)院正式發(fā)文，要求到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制;到“十四五”期末，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，各地對(duì)于加裝電梯將陸續(xù)進(jìn)入實(shí)操階段。

住建部給出一組數(shù)據(jù)，我國(guó)老舊小區(qū)接近16萬個(gè)，建筑面積達(dá)40億平米，涉及城鎮(zhèn)居民人數(shù)過億。據(jù)國(guó)務(wù)院參事、住建部原副部長(zhǎng)、中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)理事長(zhǎng)仇保興估算，這項(xiàng)舊改工程投資額超過4萬億元，如果按照5年改造期來算，每年增加投資額為8000億元。近年來，住建部門倡導(dǎo)籌集資金多渠道化、鼓勵(lì)第三方企業(yè)開發(fā)電梯外圍功能。

國(guó)內(nèi)的加裝電梯業(yè)務(wù)還處在初級(jí)階段。李超說，這決定了一般承接加裝電梯的都是當(dāng)?shù)匾恍┮?guī)模不大的公司。

不過，最難搞的還是業(yè)主。“一個(gè)單元的業(yè)主之間達(dá)不成一致意見，那就耗著，裝不了。”多年的中介經(jīng)歷，讓李超見過不少這種例子。

高樓層居民想裝、低樓層不想裝，彼此之間達(dá)不成統(tǒng)一意見那就無法裝新梯;老樓裝新梯明顯是高樓層住戶受惠、低樓層住戶受損，頂層的房?jī)r(jià)噌噌上漲，一樓房?jī)r(jià)則有所貶值，如果要裝的話，高樓層到底給低樓層償付多少才算合理?

還有裝上新梯后，電梯公司或者其委托公司，需要考慮一個(gè)合理有效的運(yùn)營(yíng)模式，才能保證收回成本不虧損。這些問題，一朝一夕之間還沒有標(biāo)準(zhǔn)回答。

加裝電梯?真的有人不樂意

李超見過最極端的例子是人都去世了，電梯還沒裝上。

待改造的老舊小區(qū)，一般都是上世紀(jì)八九十年代單位蓋的宿舍樓，大多數(shù)是六層高的板樓，極少數(shù)的是七層。

“最想要裝電梯的是五樓和六樓上了年紀(jì)的住戶。四樓的意見沒那么強(qiáng)烈，有點(diǎn)兒傾向于裝。三樓以下的不想裝。一樓最不想裝——樓外掛一個(gè)電梯，直接影響采光，還被電梯里的陌生人把隱私看光。”李超說。

2017年，北京的一些老小區(qū)成為加裝電梯的試點(diǎn)項(xiàng)目。裝不裝電梯，需要每個(gè)單元住戶一致同意。

一樓的住戶一般都是加裝電梯工程的“釘子戶”。李超說，他很理解這些業(yè)主。“這些業(yè)主宣稱的采光受到影響是真的。不過房?jī)r(jià)還好，實(shí)質(zhì)性影響沒那么大。”李超說，隨著中國(guó)老齡化程度加深，一樓還是比較吃香的。

“六樓是最沾光的。”李超說，加裝電梯之后，房?jī)r(jià)直接上升，最高的能升30%。加裝電梯的矛盾常常是一二樓住戶和五六樓住戶之間的矛盾。

他見過一些老鄰居因?yàn)橐庖姴灰粋撕蜌獠幌嗤鶃恚部吹接行├献舻炔黄鹆?，把老房賣掉搬去郊區(qū)買了帶電梯的新房。

加裝一部電梯的費(fèi)用一般在60萬-80萬元之間。加上政府補(bǔ)貼，平均算下來，業(yè)主需要出的費(fèi)用大約為一半。

“大家都覺得如果要裝電梯，五六樓應(yīng)該出最多的錢、并且補(bǔ)償一二樓，但如果你是五六樓住戶，你愿意補(bǔ)嗎?道理誰都懂，誰的誰心疼。”李超說。

住建部的數(shù)據(jù)顯示，2020年前8個(gè)月，開工進(jìn)展較快的地區(qū)包括海南、寧夏、河北、甘肅、安徽、江蘇、山東、河南、上海、北京等。

近日，海南省住房公積金管理局出臺(tái)新規(guī)，在本省繳存公積金的職工本人及配偶，可申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金，用于老舊小區(qū)改造范圍內(nèi)的既有住宅加裝電梯，希望從資金支持上“刺激”老樓居民們裝新梯的意愿。

裝上電梯之后的運(yùn)營(yíng)，也是難題。

加裝電梯主要由兩部分的費(fèi)用組成，一是前期的電梯購(gòu)買和安裝費(fèi)用，二是運(yùn)營(yíng)過程中的維保和能耗等費(fèi)用。

一般，電梯公司會(huì)和物業(yè)管理對(duì)接，電梯的維保和能耗等費(fèi)用，由物業(yè)管理負(fù)責(zé)收取。“以現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系來看，多收一毛都難。”李超說，有個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用20年沒變，需要翻新一些基礎(chǔ)設(shè)施，提高了一倍，很多業(yè)主拒絕，就是不來交物業(yè)費(fèi)。“除非讓業(yè)主們自己選一個(gè)信得過的物業(yè)公司吧。”李超覺得，凡事只要涉及到多人的錢財(cái)，就很麻煩。

正如前述采用“公交電梯”模式的杭州小區(qū)，它沒考慮到電梯其實(shí)是作為公共品使用，一般都采取一次性支出的方式。帶有半強(qiáng)制性的一次性支出后，居民們自然想要更多使用才劃算，而每次都提醒人們考慮是否要使用的分次支出，必然讓人們“省”字為先。

話說回來，跨越了如此之多的困難，就算裝好了電梯，也不代表萬事亨通。如果長(zhǎng)期不交電梯維保費(fèi)用，折騰了很久的電梯還是白裝——沒錢的話它就得停運(yùn)。如何收錢，如何花錢，如何兼顧大多數(shù)人的感受和利益，在中國(guó)大大小小的社區(qū)里，向來都是一個(gè)復(fù)雜無比的問題。