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地下車庫積水嚴(yán)重、消防設(shè)施無法使用、電梯損壞頻率高……近年來，很多住宅小區(qū)在交付后不久，因工程質(zhì)量不過硬暴露出種種問題。

有些時(shí)候，業(yè)主收房如“開盲盒”，交房之日不得不維權(quán)。

通過多年來累積的各類小區(qū)矛盾糾紛樣本和處理經(jīng)驗(yàn)，祥符街道發(fā)現(xiàn)了一些共性所在。“小區(qū)矛盾爆發(fā)點(diǎn)雖各不相同，但絕大部分源于前期物業(yè)監(jiān)管缺失，從而導(dǎo)致隱蔽工程問題發(fā)現(xiàn)難、后期物業(yè)維修責(zé)任界定難。”拱墅區(qū)祥符街道三方辦專職副主任楊玲說。

通過一年的試運(yùn)行，拱墅區(qū)以祥符街道為試點(diǎn)，探索出了“早介入、早監(jiān)管、早解決”的新交付小區(qū)前期物業(yè)監(jiān)管新路徑，取得初步成效。

從自家?guī)鶖U(kuò)建到公區(qū)垃圾站設(shè)置 每個(gè)細(xì)節(jié)都緊盯

據(jù)了解，祥符街道新小區(qū)交付前，都會(huì)成立專班，聯(lián)合屬地社區(qū)，組建物業(yè)承接查驗(yàn)監(jiān)管工作小組，與開發(fā)商、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)接成了標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。“涉及消防、供水、電梯、設(shè)備等重點(diǎn)部位和特種設(shè)備，街道會(huì)邀請(qǐng)綜合執(zhí)法、消防等部門專人指導(dǎo)，并做好查驗(yàn)資料歸檔，能保證后續(xù)出現(xiàn)故障時(shí)有據(jù)可查。”楊玲介紹。

近日，祥符街道安置房小區(qū)新文和院基本完成交付。“新文村有312戶村民，全小區(qū)900多戶，一半以上村民都要出租。”小區(qū)專員陳建林說，“去年年底我開始跟進(jìn)該小區(qū)物業(yè)招標(biāo)，提前介入、對(duì)接、監(jiān)管。”

物業(yè)到位后，他會(huì)定期駐點(diǎn)辦公，跟進(jìn)后續(xù)工作。“毛坯房，出租量大，對(duì)村民來說嚴(yán)格遵循相關(guān)裝修規(guī)范不太容易。”他說，“畢竟和自建房不一樣，從自家?guī)鶖U(kuò)建到公區(qū)垃圾站設(shè)置，每個(gè)細(xì)節(jié)都要緊盯。”

據(jù)了解，祥符新交付小區(qū)中安置房不在少數(shù)。祥符街道安置房在管項(xiàng)目20個(gè)，今年預(yù)計(jì)還將交付3個(gè)。從2016年的三寶郡庭、阮家橋公寓，2017年的錦文雅苑，2019年的花園崗公寓，到剛交付的新文和院，隨著新交付小區(qū)前期物業(yè)監(jiān)管模式的不斷完善，當(dāng)?shù)氐陌仓梅凯h(huán)境整潔，品質(zhì)也都不錯(cuò)。

“我們強(qiáng)烈感受到村民們對(duì)美好生活的向往。”楊玲說，“在新文和院和將要交付的孔家埭和府上，我們還要用好早介入、早監(jiān)管、早解決的經(jīng)驗(yàn)，提升小區(qū)品質(zhì)。”

提供長期“質(zhì)保”服務(wù) 厘清責(zé)任歸屬

不僅新交付小區(qū)，老小區(qū)有麻煩、鬧矛盾，尋找三方辦介入依然奏效。“許多小區(qū)的‘疑難雜癥’歸根結(jié)底就是責(zé)任難厘清。”楊玲說，“我們不僅要介入?yún)f(xié)助，還提供長期‘質(zhì)保’服務(wù)。”

2010年年底交付的西岸花園小區(qū)，在交付兩年后出現(xiàn)了部分地面下沉的情況。該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任李明鳳告訴記者，“和物業(yè)、開發(fā)商開了多少會(huì)，耗時(shí)兩年多，毫無進(jìn)展。”

無奈之下，他們找到了屬地街道，由三方辦接手。據(jù)了解，該小區(qū)在交付使用中多次出現(xiàn)地下管網(wǎng)破損嚴(yán)重導(dǎo)致地面沉降、小區(qū)內(nèi)部生活供水管網(wǎng)滲漏水的情況。

“業(yè)主覺得是開發(fā)商施工質(zhì)量不過關(guān)，后者認(rèn)為是小區(qū)平日養(yǎng)護(hù)不到位。”楊玲說，“雙方互相推諉，但維修緊急，業(yè)委會(huì)只能先動(dòng)用小區(qū)資金應(yīng)急維修。”

涉及金額較大，祥符街道三方辦召開多次協(xié)調(diào)會(huì)，進(jìn)一步厘清責(zé)任歸屬，最終達(dá)成共識(shí)：由開發(fā)商一次性支付小區(qū)維修費(fèi)用140萬元，維修地下管網(wǎng)及35戶業(yè)主的房屋滲漏水問題。“以前如果物業(yè)想隱瞞，屬地街道就無法掌握翔實(shí)情況。”祥符街道三方辦工作人員孫恩鋒說，“根據(jù)《新杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在屬地街道監(jiān)督下共同查驗(yàn)新建物業(yè)共有部分，合格后再簽承接查驗(yàn)協(xié)議。”

全區(qū)22個(gè)小區(qū)推廣“祥符經(jīng)驗(yàn)”

“祥符有95個(gè)住宅小區(qū)，在全區(qū)街道中體量最大?？梢哉f是我們?nèi)睫k在推進(jìn)新小區(qū)交付前期物業(yè)監(jiān)管新路徑上一個(gè)很好的試點(diǎn)。”拱墅區(qū)三方辦負(fù)責(zé)人說。

“早介入、早發(fā)現(xiàn)、早解決，可以最大程度減少人力、物力損耗。”拱墅區(qū)三方辦負(fù)責(zé)人說，從去年開始，拱墅區(qū)強(qiáng)化新交付小區(qū)前期物業(yè)監(jiān)管，出臺(tái)《拱墅區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)選續(xù)聘及交接工作指導(dǎo)建議》，指導(dǎo)監(jiān)督查驗(yàn)過程，督促做好檔案歸集等工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)整改各類問題800多處，有效提升前期物業(yè)規(guī)范化管理水平。“截至目前，全區(qū)有22個(gè)小區(qū)均在交付前介入。”

如今，“祥符樣本”積累了很多新小區(qū)交付時(shí)化解各種矛盾問題的真實(shí)案例與處理經(jīng)驗(yàn)，拱墅三方辦有信心把前期物業(yè)監(jiān)管新模式的成果，推廣到全區(qū)。(記者 項(xiàng)捷 拱墅微融圈 李雨蓁 黃俊杰 韓蕾)